Venta sin garantía legal en Quebec: qué cambia realmente

En una ficha de Centris la mención cabe en una línea: vendido sin garantía legal de calidad, por cuenta y riesgo del comprador. Muchos leen ahí la confesión de que algo anda mal. Otros la firman sin saber que renuncian a un recurso que tendrían sin pedir nada. Ambos se equivocan, y el matiz entre las dos formulaciones decide qué le quedará a usted si aparece un vicio.

Qué cubre la garantía legal, sin que usted tenga que pedirla

El artículo 1716 del Código Civil sienta la base: el vendedor está obligado a entregar el bien y a garantizar el derecho de propiedad y la calidad. Estas garantías existen de pleno derecho, sin que haga falta estipularlas en el contrato.

La garantía de calidad es el artículo 1726. El vendedor garantiza que el bien está, al momento de la venta, libre de vicios ocultos que lo vuelvan impropio para el uso al que se destina, o que disminuyan tanto su utilidad que el comprador no lo habría comprado, o no habría pagado un precio tan alto, de haberlos conocido. Allí están inscritos dos límites: el vicio oculto que el comprador ya conocía, y el vicio aparente, aquel que un comprador prudente y diligente puede constatar sin recurrir a un experto.

Si el vendedor conocía el vicio o no podía ignorarlo, el artículo 1728 lo obliga, además de restituir el precio, a reparar el perjuicio sufrido. La OACIQ agrega el punto que los vendedores olvidan: que el vendedor ignore el vicio, o que este solo se manifieste después de la venta, no disminuye en nada la garantía.

Excluir la garantie légale de qualité o vender por cuenta y riesgo del comprador: dos cláusulas distintas

El artículo 1732 permite a las partes agregar obligaciones a la garantía legal, disminuir sus efectos o excluirla por completo. Un solo límite: el vendedor no puede, en ningún caso, liberarse de sus hechos personales.

El artículo 1733 se lee dos veces. Primer párrafo: el vendedor no puede excluir ni limitar su responsabilidad si no reveló los vicios que conocía o no podía ignorar. Segundo párrafo: esta regla admite una excepción cuando el comprador compra por su cuenta y riesgo a un vendedor no profesional.

Ahí es donde las dos formulaciones dejan de ser sinónimos. Excluir únicamente la garantie légale de qualité (la garantía legal de calidad) lo priva del recurso ordinario por vicio oculto, pero deja en pie el primer párrafo: si usted demuestra que el vendedor conocía el vicio y no lo reveló, la exclusión no lo protege. Agregue las palabras “aux risques et périls de l’acheteur” (por cuenta y riesgo del comprador) frente a un vendedor no profesional, y el segundo párrafo derriba esa protección.

La Corte de Apelaciones precisó su alcance. En Blais c. Laforce, 2022 QCCA 858, confirmado por Tremblay c. Immeubles Perron ltée, 2024 QCCA 719, sostiene que la cláusula de exclusión completa es una advertencia seria de que el bien se vende sin garantía alguna pese a los vicios que puedan afectarlo, y que permite imputar al comprador un conocimiento presunto de su existencia. La OACIQ saca la consecuencia: el silencio de un vendedor sobre un vicio conocido ya no constituye automáticamente dolo en una venta “aux risques et périls”.

Esa cláusula completa también rompe la cadena. Según la OACIQ, el comprador renuncia entonces a la garantía de su vendedor inmediato y a las de los vendedores anteriores. Las garantías se reinician a partir de esa venta.

La OACIQ recomienda con firmeza a los corredores dejar de usar la mención general “sans garantie légale à ses risques et périls”, para no aniquilar inútilmente garantías anteriores.

Lo que el vendedor nunca puede borrar

Sus hechos personales, primero. El artículo 1732 no admite excepción. El vendedor que repinta una mancha de infiltración la víspera de las visitas, o que responde en falso en el formulario Déclarations du vendeur (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble), no se esconde detrás de la exclusión.

El dolo, después. La excepción del segundo párrafo de 1733 no cubre el engaño. Después de Tremblay, el comprador debe probar más: el conocimiento del vicio por parte del vendedor, pero también que su silencio fue intencional y determinante en su decisión de comprar. Más pesado, no imposible.

La condición del vendedor, por último. La excepción solo juega con un vendedor no profesional. El vendedor profesional queda bajo el primer párrafo, y el artículo 1729 agrega en su contra una presunción: se presume que el vicio existía al momento de la venta si el bien se deteriora prematuramente en comparación con bienes de la misma especie.

La OACIQ recuerda por último que la exclusión no cubre los perjuicios corporales ni morales causados a otros: un comprador puede reclamar por problemas de salud debidos a moho que el vendedor ocultó.

Por qué las sucesiones y las ejecuciones hipotecarias venden así

La cláusula no es una confesión. La OACIQ enumera las situaciones en que una exclusión completa puede justificarse, y la primera es el conocimiento limitado del vendedor: una recuperación del inmueble por el prestamista o una sucesión. Siguen el inmueble de mala calidad general o destinado a demolición, el vendedor que se niega a garantizar la conformidad de un cambio de uso proyectado por el comprador, y la persona mayor que quiere evitar un recurso contra su sucesión.

En una sucesión, el liquidateur (el liquidador de la sucesión) muchas veces nunca habitó el inmueble. El formulario Déclarations du vendeur sigue siendo siempre obligatorio, precisa la OACIQ, y un liquidador incapaz de responder debe inscribir en la cláusula D15 quién es y por qué. Un formulario con blancos justificados no es un formulario ausente. El resto del expediente está en heredar una propiedad en Quebec.

Una sucesión que vendí en 2026 muestra lo que este caso exige. Era una casa de campo antigua. El propietario había fallecido, la heredera nunca había vivido allí, y la venta se hizo sin garantía legal. Tres preguntas podían frenar a un comprador: la zona agrícola, en la que la propiedad sigue estando; una antigua restricción de zonificación, que había que confirmar que ya no se aplica; y, para una casa de esa edad, su condición patrimonial. Por consejo mío, la vendedora planteó esas preguntas a la Ciudad y a la CPTAQ antes de poner la casa en venta, y el expediente entregado a los compradores contenía las respuestas obtenidas. Todo lo demás siguió el mismo principio: el pozo artesiano, la fosa séptica, las facturas y los permisos de los trabajos, las suscripciones y los equipos alquilados, todos los compromisos que el propietario fallecido había asumido para la casa. La venta se hizo sin contratiempos.

Cuando el vendedor no puede contar la casa, el expediente tiene que hacerlo en su lugar. Un comprador que duda ante “sin garantía legal” duda mucho menos ante un expediente que responde de antemano a sus preguntas.

La condición patrimonial se verifica antes de la oferta. El Répertoire du patrimoine culturel du Québec, en línea, recoge los bienes protegidos por la Ley sobre el patrimonio cultural. El registro inmobiliario, consultado con el número de lote, indica si el inmueble está clasificado o situado en un área de protección o un sitio patrimonial, y el municipio responde en caso de citación. Pida también un certificado de localización actualizado: una clasificación puede producirse en cualquier momento. La edad sola no protege una casa; lo hacen la clasificación o la citación.

Si el inmueble está clasificado, dos reglas cambian la venta. Ningún trabajo, ni siquiera una reparación o una restauración, se hace sin la autorización del ministro de Cultura (artículo 48). Y el vendedor debe dar al ministro un aviso escrito de al menos 60 días antes de vender, con el nombre del comprador y el precio (artículo 54). El ministro puede comprar con preferencia, al mismo precio (artículo 56); si no lo hace, la venta se concluye al precio que se le comunicó (artículo 57). Ese plazo de 60 días se prevé en la promesa de compra. El resto del tema está en comprar un inmueble patrimonial.

Una institución financiera, en cambio, no es una persona física. El formulario es obligatorio para la venta, por una persona física, de un inmueble principalmente residencial de menos de cinco viviendas. Para un vendedor persona jurídica solo es muy recomendable, y la OACIQ cita el caso de las instituciones financieras al recuperar un inmueble: no siempre tendrá usted declaraciones que leer. Y si la venta se hace sous contrôle de justice (bajo control judicial), el artículo 1731 zanja: no da lugar a ninguna obligación de garantía de calidad.

Qué cambia la venta sin garantía legal en Quebec para la inspección y el financiamiento

La inspección deja de ser un trámite. Con la garantía, la frontera entre vicio aparente y vicio oculto tiene una consecuencia real. Sin garantía, pierde su interés: todo lo que no se encuentre antes de la firma será suyo. La OACIQ pide al corredor insistir en una inspección previa a la compra detallada y avisar al inspector de la exclusión.

El inspector debe cumplir cuatro exigencias reglamentarias: un seguro de responsabilidad profesional contra faltas, errores u omisiones, un convenio de servicio de inspección reconocido, una norma de práctica reconocida y un informe escrito. Alargue el plazo de inspección, porque las pruebas especializadas se planifican: los costos y el calendario están en inspección previa a la compra: cuánto cuesta y cuándo hacerla.

El financiamiento sigue sus propias reglas. Lo verificable: el formulario Déclarations du vendeur y los documentos que lo acompañan forman parte integrante de la promesa de compra y deben transmitirse al prestamista hipotecario, que fija luego con pleno conocimiento las condiciones del préstamo. Lo que no puedo afirmar: ninguna fuente oficial me permite decir que un prestamista rechace de oficio una propiedad vendida sin garantía legal. Haga la pregunta antes de presentar la oferta, no después.

Qué hay que exigir a cambio

Renunciar a un derecho se paga. La OACIQ pide al corredor del vendedor informarle que la exclusión podría, según el estado del mercado, disminuir el interés de los compradores y afectar el precio, y al corredor del comprador decirle que el precio ofrecido debería tenerlo en cuenta. Ninguna fuente oficial fija un porcentaje: el descuento se justifica por el costo estimado de los trabajos que usted asumirá solo. Fije su referencia con el estimador de valor de la propiedad, y luego reste ese riesgo cifrado.

Lo he visto desde el otro lado de la mesa, en una casa que vendí en 2026. El vendedor dudaba en ofrecer la garantía legal: miedo a un recurso, no un defecto conocido. Antes de decidir, repasamos juntos las verificaciones, la declaración del vendedor línea por línea, el estado de los componentes, los trabajos hechos. Nada justificaba una exclusión: la casa estaba en orden, con los pequeños mantenimientos que una inspección ordinaria detecta de todos modos. Ofreció la garantía. Las solicitudes de visita aumentaron de inmediato, y con ellas el número de compradores que se desplazan. Dos visitas libres en dos fines de semana, ocho visitas en total antes de la primera promesa de compra, y luego varias promesas. Con un precio pedido en lo alto del rango del sector, la garantía era parte de lo que hacía defendible ese precio. No puedo medir la parte de la garantía en ese resultado: el precio, las fotos y las visitas libres actuaban al mismo tiempo.

Mi consejo a los vendedores cabe en una frase: no excluya la garantía por reflejo. Exclúyala cuando una razón precisa lo imponga, una sucesión, una recuperación, un inmueble por renovar, y dígalo. Para el comprador, la lectura es la misma en espejo: un vendedor común que excluye sin razón le cede margen de negociación, no necesariamente un vicio.

• Una cláusula modulada y no general: excluir solo la garantía del vendedor inmediato, o solo sobre la piscina, la chimenea, la calefacción o el aire acondicionado. Las cláusulas tipo 3.5 de la OACIQ están declinadas así.
• La garantía del derecho de propiedad, conservada: la OACIQ escribe que el titular de licencia no debe recomendar su exclusión, salvo en excepciones muy raras.
• Preguntas por escrito, y las respuestas en el expediente: un vendedor interrogado debería, señala la OACIQ, poner fin a su silencio y declarar los vicios conocidos.
• Un dictamen jurídico antes de la promesa: dada la gravedad de las consecuencias, el corredor debe recomendar a las partes consultar a un asesor jurídico.

Cuándo dejar pasar

Tres señales justifican retroceder. El vendedor rechaza la cláusula modulada sin explicar por qué la exclusión debe ser total. El inspector señala una zona que no pudo examinar y el vendedor se niega a dejar hacer pruebas. El descuento concedido no cubre el peor escenario cifrado por un contratista. En este último caso, usted no compra una casa, compra una opción sobre trabajos cuyo precio ignora. Las demás señales están reunidas en retirarse de una propiedad: siete señales.

Lo que sigue se juega ante el notario, donde la cláusula firmada surte efecto: el trabajo del notario, paso a paso. Y para los expedientes que salieron mal, siete fallas que descarrilan una transacción.

¿Le interesa una propiedad anunciada sin garantía legal? Escríbame. Miramos la cláusula exacta, los documentos disponibles y el tipo de inspección que habrá que prever.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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