Vender su casa usted mismo en Laval con DuProprio: lo que asume solo

Sí, está permitido, y esa es la parte fácil. Un propietario de Laval o de Montreal puede vender por su cuenta, con o sin DuProprio: los artículos 1 y 2 de la Loi sur le courtage immobilier (la ley del corretaje inmobiliario de Quebec) regulan al intermediario remunerado, no al propietario que vende su propio bien. Lo que cambia no es el derecho a vender, es lo que recae sobre usted. Fija el precio sin acceso a la base Centris completa, es decir con precios en lugar de comparables completos, negocia solo frente al corredor que representa al comprador, sigue obligado por la garantía contra los vicios ocultos, y ninguno de los recursos que la OACIQ abre a los consumidores apunta a una venta entre particulares, por falta de un titular de licencia en el expediente. El plan, en cambio, se paga antes del resultado.

Vender sin corredor: ¿qué pierde exactamente?

Lo que ahorra es visible, es la retribución. Lo que pierde solo se ve después, y no se ve nunca si todo sale bien.

Los recursos de la OACIQ se quedan sin objeto

El Fonds d’indemnisation du courtage immobilier (el fondo de indemnización del corretaje inmobiliario) « ofrece una protección sin costo a los consumidores que hacen negocios con un corredor o una agencia » y que son víctimas de fraude, de maniobras dolosas o de desvío de fondos en el marco de una transacción. La indemnización máxima es de 100 000 $ por reclamación para un acto cometido el 10 de mayo de 2018 o después, y la reclamación se presenta dentro de los dos años siguientes a tomar conocimiento del acto. El FARCIQ, por su parte, paga « una indemnización por la pérdida que resulta de una falta, de un error o de una omisión de un corredor inmobiliario o de una agencia inmobiliaria ». A eso se añaden el Service d’assistance au public, el síndico, el comité de disciplina y el centro de información Info OACIQ.

Lea la condición común a toda esa lista: apunta a los actos de un titular de licencia. En una venta entre particulares no hay ninguno del lado del vendedor, y esos mecanismos no tienen entonces a quién apuntar.

Si el comprador está representado, sí hay un titular de licencia en el expediente, pero no está de su lado. La OACIQ lo escribe sin rodeos a los compradores: su corredor « debe actuar en el mejor interés de usted, otorgando al mismo tiempo un trato equitativo al vendedor ». Un trato equitativo no es una representación. Además debe mencionarle que usted puede hacerse representar por el corredor de su elección, y ese es exactamente el momento en que se plantea la pregunta.

Una precisión, que vale en los dos sentidos: con o sin corredor, un litigio entre el comprador y el vendedor se resuelve ante los tribunales. Lo que el corredor añade son recursos contra el corredor.

Las declaraciones del vendedor, que nadie llena con usted

El formulario Déclarations du vendeur sur l’immeuble sirve ante todo al vendedor. La OACIQ escribe que el vendedor anota en él lo que sabe « al mejor de su conocimiento y de buena fe » y que « eso minimiza los riesgos de demandas en su contra ». Cuando el comprador está representado, su corredor lo llena con usted. Cuando ninguno de los dos tiene corredor, nadie está obligado a llenarlo con usted, y las garantías de los artículos 1726 y 1728 del Code civil siguen pesando sobre usted, haya conocido el vicio o no.

Si vende por su cuenta, llénelo de todas formas, con su notario, y conserve una copia firmada. Se lee casilla por casilla en el artículo sobre el formulario DV.

Su anuncio no entra en Centris

La base Centris completa está « reservada exclusivamente a los corredores miembros de una cámara inmobiliaria », escribe la APCIQ, y es allí donde el corredor de un comprador busca para su cliente, « por precio, por barrio o por características ». Una propiedad que no está inscrita allí no sale en esas búsquedas, ni en las alertas que Centris.ca envía a los compradores sobre las nuevas propiedades. Sigue visible para los compradores que buscan por sí mismos en una plataforma privada. La tabla de medianas más abajo viene por lo demás de esa base: son ventas concluidas por corredores.

Negociar solo, y verificar que el comprador pueda pagar

Una oferta solo vale lo que vale el financiamiento detrás. Nada le impide exigir la prueba de una preaprobación antes de retirar su casa del mercado, pero hay que pensarlo: sin corredor de su lado, le toca solo a usted juzgar si el comprador puede pagar. La otra mitad del problema no es técnica: negociar el precio de su propia casa con un comprador que critica su cocina es un ejercicio donde la emoción cuesta caro. No tengo una cifra sobre eso y no la voy a inventar.

¿Cuánto cuesta DuProprio y qué no cubre el precio?

La página de tarifas de DuProprio (en francés), consultada el 5 de noviembre de 2026, muestra tres planes para el sector residencial. La tabla no nombra ninguna ciudad.

Los tres incluyen la cita de inicio, el servicio al cliente 7 días a la semana, consejos de coaches, documentos legales y el letrero. Las notas de la página añaden que la compra es reembolsable « mientras usted no utilice ningún servicio DuProprio » y que « una vez que su propiedad ha sido publicada en línea, no se puede efectuar ningún reembolso, sea cual sea el plan elegido o los elementos no utilizados ».

Retenga la estructura más que el monto. El plan es un costo fijo, pagado antes del resultado, y perdido si la casa no se vende. La retribución de un corredor es un porcentaje o una suma global, más los impuestos, que la cláusula 7.1 del contrato de corretaje hace exigible en cuatro casos: un acuerdo de venta celebrado durante el contrato, con o sin el corredor, cuyas condiciones se cumplen todas; una promesa de compra conforme al contrato que usted rechaza; una venta dentro de los 180 días siguientes al fin del contrato con una persona que se interesó en el inmueble durante su vigencia; un acto voluntario de su parte que impide la ejecución del contrato. Una casa que no encuentra comprador no desencadena, por lo tanto, esa retribución; una promesa conforme que usted rechaza, sí. Las tasas y el cálculo están detallados en cuánto cobra un corredor inmobiliario en Laval.

Dos cifras de esa misma página merecen leerse de cerca.

La primera es una nota al pie: « según nuestros datos de venta al 1 de enero de 2026, el plan OR representaba más del 80 % del conjunto de los planes vendidos ». El punto de comparación realista es entonces 1 999,95 $, no el precio de entrada de 1 199,95 $.

La segunda responde a la pregunta « ¿Y si mi propiedad no se vende? »: « Puede pasar, aunque el 86 % de nuestra clientela vende por sí misma. » La nota precisa que ese porcentaje está « calculado a partir de todas las propiedades vendidas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de mayo de 2026 ». El denominador son las propiedades vendidas, no los propietarios inscritos. La cifra describe cómo se reparten las ventas realizadas; no dice qué proporción de los anuncios encuentra comprador. Leída como una tasa de éxito, dice algo que no mide.

La opción Flex Confia, incluida en el plan Or, reembolsa el plan bajo condiciones si finalmente usted vende con un corredor recomendado por la agencia Confia, entidad distinta de DuProprio. La empresa prevé por lo tanto ella misma la salida hacia un corredor.

Vender su casa usted mismo en Quebec: el recorrido en ocho etapas

Las cláusulas citadas aquí son las de la promesse d’achat (la promesa de compra) de la OACIQ, el organismo que regula el corretaje inmobiliario en Quebec. Es el formulario que llenará el corredor de un comprador representado.

1. Verifique lo que lo compromete. La cláusula 10.4 pone a su cargo los gastos de reembolso y de cancelación de la hipoteca, « toda penalidad » incluida. Para una residencia familiar, la cláusula 10.6 exige el consentimiento del cónyuge casado o en unión civil, o una sentencia judicial.
2. Reúna los documentos. La cláusula 10.3 lo obliga a entregar su escritura de adquisición y un certificat de localisation (el certificado de ubicación) que refleje « el estado físico actual de los lugares ». Si tiene más de diez años, encargue uno nuevo de inmediato: el notario lo exigirá por la prescripción de diez años del artículo 2917 del Code civil, los gastos son suyos y su elaboración toma en promedio de 4 a 6 semanas.
3. Fije el precio con los datos públicos descritos más abajo, sabiendo lo que no contienen.
4. Elija cómo comercializar la casa. Anuncio, letrero, o lo que la OACIQ llama una « empresa de asistencia a los propietarios vendedores », como DuProprio. Esas empresas no son titulares de una licencia de corretaje.
5. Supervise las visitas. Retome las consignas de la OACIQ para las jornadas de puertas abiertas: objetos de valor, medicamentos y documentos personales fuera de alcance, registro de visitantes identificados, nunca un visitante solo en una habitación.
6. Analice cada promesse d’achat. Es una oferta en el sentido del artículo 1388 del Code civil du Québec, irrevocable hasta que vence su plazo (artículo 1390). Una respuesta que cambia el precio o una condición no vale como aceptación y puede constituir una nueva oferta (artículo 1393).
7. Trate con el corredor del comprador, si lo hay, teniendo presente que trabaja para la otra parte.
8. Firme ante el notario. La cláusula 11.1 prevé la escritura de venta ante notario. Si, cumplidas las condiciones pero antes de la escritura, se denuncia un vicio o una irregularidad que afecte al título o a sus declaraciones, la cláusula 10.5 le da 21 días para decir si lo corrige.

Fijar el precio sin corredor en Laval: los datos accesibles

Para recomendar un precio, el corredor hace en particular un « análisis comparativo con otras propiedades semejantes vendidas recientemente en el mismo sector », recuerda la OACIQ. Se apoya en la base Centris completa, que contiene en particular el precio de venta de las propiedades. Sin corredor, quedan abiertas tres fuentes públicas. Dan precios, no comparables completos: ni el estado de la propiedad el día de la venta ni las condiciones de la oferta.

Las estadísticas de Centris por barrio. Gratuitas, dan medianas. En el tercer trimestre de 2026, la unifamiliar se vendió a un precio mediano de 735 000 $ en Duvernay y de 542 500 $ en Saint-François, dos barrios del este de Laval. Los 13 barrios se comparan en el mercado inmobiliario de Laval por sector. Centris advierte que estos datos « no son el reflejo de cada propiedad individual », que es exactamente el límite del ejercicio: una diferencia de 192 500 $ entre dos barrios de la misma ciudad no le dice nada sobre su calle.

El Registre foncier du Québec (el registro de la propiedad inmobiliaria). La solicitud de inscripción de una venta menciona el monto de la contraprestación (artículo 9 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières). El número de lote se encuentra gratis a partir de la dirección, y consultar cada documento cuesta 1,50 $ desde el 1 de abril de 2026. Allí leerá un precio, no el estado de la propiedad el día de la venta, ni las condiciones de la oferta. El plazo antes de que un precio aparezca se explica en el artículo sobre el precio pedido y el precio vendido.

El rôle d’évaluation de Laval (el rol de evaluación municipal). Su fecha de referencia de mercado es el 1 de julio de 2023, y la Ciudad escribe que la evaluación « por lo tanto, no refleja necesariamente su valor de mercado actual ».

Lo que añade DuProprio. Según su página de tarifas, los planes Argent y Or incluyen un repertorio de propiedades vendidas en su sector, y el plan Or, la opción Évaluateur+. DuProprio describe el trabajo de sus evaluadores como el método de los comparables, con un límite que ella misma escribe: el evaluador no visita la propiedad en persona, y el resultado es un informe resumido con una franja de precios de venta, en lugar de un valor de mercado preciso.

Para un primer orden de magnitud, vea el estimador de valor de propiedad. Para un precio hacen falta ventas comparables completas, y eso es precisamente lo que las tres fuentes públicas anteriores no contienen.

En su ciudad: precio mediano y plazo de venta, de Laval a Saint-Jérôme

La unifamiliar en el tercer trimestre de 2026, según Centris, que no publica un total para Longueuil.

Fuente: estadísticas inmobiliarias de Centris para Laval, la isla de Montreal, Vieux-Longueuil, Saint-Hubert, Greenfield Park, Brossard, Terrebonne, Lachenaie, La Plaine, Mascouche, Repentigny, Le Gardeur, Blainville, Mirabel, Saint-Jérôme y Saint-Eustache (en francés), tercer trimestre de 2026, es decir de julio a septiembre, variaciones en un año. « n. p. »: no publicado, por falta de transacciones suficientes; en Greenfield Park, la mediana de los cuatro últimos trimestres es de 570 062 $.

En Laval, la mitad de las unifamiliares vendidas lo fueron por debajo de 630 000 $, en 36 días en promedio, contra 23 días en Saint-Eustache y 51 en la isla de Montreal. Cuidado con el atajo: un alza de la mediana no es el alza del valor de su casa, porque las casas vendidas no son las mismas de un año a otro. Y son ventas concluidas por corredores, ya que la APCIQ elabora sus estadísticas « a partir de la base de datos provincial Centris de los corredores inmobiliarios ». Esos 36 días sitúan el mercado; no le dicen en cuánto tiempo se vende una casa anunciada fuera de Centris.

Las obligaciones del vendedor, con o sin corredor

Las garantías del Code civil se aplican al vendedor, con o sin corredor. « Existen de pleno derecho », dice el artículo 1716. Es la línea más importante de este artículo: ninguno de los ahorros anteriores reduce la columna de la derecha.

El corredor del comprador: ¿quién le paga?

El comprador, según su propio contrato. Su corredor no puede firmar con usted un contrato de corretaje de venta: la OACIQ recuerda que la doble representación está prohibida en el sector residencial (artículo 29.1 de la Loi sur le courtage immobilier). Frente a un vendedor no representado, debe en particular confirmar su identidad, decirle que protege al comprador a la vez que lo trata a usted con equidad, recordarle que usted puede hacerse representar y, si usted se niega, llenar con usted las Déclarations du vendeur. En su defecto, la promesse d’achat debería obligarlo a entregarlas en un plazo.

Su retribución, « determinada por la libre competencia » según la OACIQ, se paga de dos maneras. O bien directamente por el comprador, y nada pasa por su precio. O bien financiada en el precio: la cláusula R2.5.1 del Annexe R, Immeuble résidentiel apunta justamente al vendedor no representado, y el precio de la cláusula 4.1 de la promesse d’achat « incluye la retribución (incluidos los impuestos) » del corredor del comprador, que el notario le paga a partir del producto de la venta.

El propio anexo calcula la « suma que corresponde al VENDEDOR ». Dos ofertas al mismo precio no le dejan, por lo tanto, la misma suma: compare la última línea, no el precio. Y haga la aritmética antes de concluir que ahorra. Sobre la mediana de Laval de 630 000 $, un punto de porcentaje vale 6 300 $ antes de impuestos. Si la retribución del corredor del comprador pasa por su precio, el ahorro que quedaba después del plan se reduce en ese monto. La OACIQ añade que algunos prestamistas pueden negarse a financiar esa retribución, lo que devuelve la pregunta a la mesa en el peor momento, es decir después de la aceptación.

¿Puede vender su casa usted mismo si ya la tiene con una agencia?

Sí, pero la retribución puede seguir siendo debida. La nota que el corredor le lee al inicio del Contrat de courtage exclusif, Vente (el contrato de corretaje exclusivo de venta) lo dice: « El vendedor conserva el derecho de comercializar el inmueble él mismo ». Pero si el inmueble se vende durante el contrato, « ya sea por intermedio o sin intermedio de la agencia o del corredor », el vendedor debe una retribución. La exclusividad, precisa la OACIQ, « solo se aplica a los corredores y a las agencias ».

En un contrato no exclusivo, la retribución solo se debe al corredor que es « la causa eficiente » de la venta. La OACIQ propone además un texto para la cláusula 11.1 que reduce la retribución si usted encuentra al comprador por su cuenta. Léalo completo antes de reclamarlo: la reducción no se aplica si al mismo tiempo llega una promesse d’achat por medio de un corredor o si su comprador se hace representar, y el texto lo obliga a avisar al corredor antes de aceptar o rechazar una oferta directa, y luego a no anunciar ningún precio distinto del que figura en el contrato.

En cuanto al fin del contrato, el artículo 27 de la Loi sur le courtage immobilier valida la cláusula que hace debida la retribución hasta 180 días después del vencimiento de un contrato exclusivo, si el comprador se interesó en el inmueble durante el contrato y si usted no firmó entretanto un contrato exclusivo con otro corredor. La rescisión se detalla en la lectura cláusula por cláusula del contrato de corretaje de venta.

Entonces, ¿hace falta un corredor?

Hay casos en los que vender solo se sostiene, y lo digo sin rodeos porque mentir sobre eso se notaría: usted ya tiene al comprador, un familiar, un inquilino, un vecino, y solo queda encuadrar la parte jurídica ante el notario. En ese caso basta el plan más delgado, y un buen notario vale más que un buen coach.

Fuera de ese caso, el cálculo honesto no es « plan contra porcentaje ». Es: el precio que obtendrá sin comparables completos y fuera de las alertas de Centris, menos lo que pagará al corredor del comprador si su retribución pasa por su precio, menos el plan pagado por adelantado, contra la misma venta llevada por alguien cuya retribución solo se vuelve exigible en los cuatro casos de la cláusula 7.1, y cuya falta, error u omisión abre recursos. Haga ese cálculo sobre su casa, no sobre un promedio.

Para completar, lea vender con o sin corredor en Quebec y cuánto vale su casa en Laval.

¿Vende por su cuenta y quiere situar su precio? Preparo un análisis comparativo de mercado sin costo, con las ventas recientes de su calle, y usted se queda con el documento aunque siga sin mí. Escríbame. Servicio en francés, en inglés y en árabe.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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