Proceso de venta de una casa en Quebec: etapas y plazos

Entre la primera cita con un corredor y la firma ante el notario, una venta residencial atraviesa nueve etapas. Cada una está ligada a un documento preciso, y es ese documento, no la costumbre de las partes, el que decide qué debe hacer usted y en qué plazo. Esta es la secuencia real, formulario por formulario.

Las 9 etapas para vender una casa en Quebec

1. Firmar el contrat de courtage vente, formulario obligatorio de la OACIQ.
2. Llenar las Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) con el corredor.
3. Verificar el certificat de localisation y reunir los títulos.
4. Fijar el precio pedido a partir de elementos objetivos y comparables.
5. Difundir la ficha descriptiva y organizar las visitas.
6. Responder a las promesas de compra: aceptar, rechazar o contraproponer.
7. Seguir el cumplimiento de las condiciones del comprador: inspección, financiamiento, examen de documentos.
8. Preparar los documentos para el notario, entre ellos el saldo hipotecario.
9. Firmar el acto de venta ante el notario y desocupar el lugar en la fecha de ocupación.

El proceso de venta de una casa en Quebec empieza con dos formularios

La primera cita no lo compromete a nada. El día en que firma, usted llena dos documentos.

El primero es el contrat de courtage vente (el contrato de corretaje de venta), un formulario obligatorio de la OACIQ. Su duración no le viene impuesta: es usted quien escribe la fecha de término y, si la casilla queda en blanco, el contrato termina 30 días después de su celebración. Lea el contrato de corretaje de venta cláusula por cláusula antes de firmar.

El segundo es el formulario Déclarations du vendeur sur l’immeuble (las declaraciones del vendedor sobre el inmueble), el DV. La directriz de la OACIQ es explícita: el corredor lo llena con usted en el momento de tomar el contrato de corretaje, y luego lo anexa a la fiche descriptive (la ficha del anuncio) y a toda promesse d’achat (promesa de compra) recibida. Debe interrogarlo cuando una respuesta sea vaga, obtener las facturas y permisos que respalden sus declaraciones, y actualizarlo apenas aparezca un elemento nuevo. Lo que usted escriba ahí seguirá el expediente hasta el notario: el formulario DV en detalle.

Lo que la ley exige al vendedor

El artículo 1716 del Código Civil fija la base: el vendedor está obligado a entregar el bien y a garantizar el derecho de propiedad y la calidad. Estas garantías existen de pleno derecho, sin necesidad de estipularlas en el contrato. El formulario Promesse d’achat lo retoma en su cláusula 10.1: el inmueble se vende con la garantía legal de propiedad y de calidad, salvo estipulación contraria en la cláusula 12.1. Una venta sin garantía legal debe por lo tanto constar por escrito.

El artículo 1719 obliga al vendedor a entregar sus títulos, una copia de su título de adquisición, de los títulos anteriores y del certificat de localisation que posea. El artículo 1723 lo obliga a garantizar que el inmueble esté libre de todo derecho salvo los que haya declarado. Estos tres artículos explican el orden de las etapas que siguen.

El certificat de localisation, la pieza que más expedientes retrasa

Desde la firma del contrato de corretaje, el corredor debe verificar si usted posee un certificat de localisation (el certificado de ubicación levantado por un agrimensor), qué antigüedad tiene, qué añadidos se hicieron desde su emisión, y examinar su contenido. Si no hay ninguno, si ya no es válido o si no refleja el estado actual del lugar, debe recomendarle que mande producir uno nuevo.

¿Por qué tan pronto? Porque la cláusula 10.3 del formulario Promesse d’achat lo obliga a entregar al comprador una copia auténtica de su título de adquisición y de su certificat de localisation, y ese certificado debe reflejar toda operación o renovación catastral, el estado físico actual del lugar, las limitaciones de derecho privado como una servidumbre, y las de derecho público. El formulario da los ejemplos: bomba de calor, terraza, cerca, cobertizo, piscina. El comprador que desee otro certificado asume el costo.

Un certificado de más de diez años plantea un problema aparte: el plazo de prescripción adquisitiva del artículo 2917 del Código Civil es de 10 años, y la OACIQ ubica el certificado vencido entre las situaciones que hay que plantear desde la toma del contrato. Producir un certificado nuevo con un arpenteur-géomètre (agrimensor) toma tiempo, y ese tiempo varía. Por eso se resuelve al firmar el contrato de corretaje, no el día en que llega una promesa de compra.

Ficha descriptiva, difusión y visitas: la salida real al mercado

El precio pedido se fija antes de la difusión. Según la directriz de la OACIQ, el corredor acompaña al vendedor en el establecimiento del valor de mercado a partir de elementos objetivos y comparables (artículo 76 del reglamento de corretaje). Sitúe su punto de partida con una estimación del valor de su propiedad.

La fiche descriptive es la primera fuente de información que consulta el público. La OACIQ es clara: los datos difundidos deben ser exactos, verificados y actualizados, y el corredor debe poder demostrar esa exactitud. Los verifica antes de la difusión, no después.

La ficha no queda congelada. Apenas un elemento pertinente llega a conocimiento del corredor, un informe de inspección, un peritaje, una cuota especial, debe corregir la ficha y las Déclarations du vendeur mediante un formulario Modifications.

Vienen después la difusión a los servicios entre corredores, las visitas y la retroalimentación.

Cuánto tiempo toma vender una casa en Quebec

El plazo total se compone de tres períodos distintos.

Antes de la primera promesa aceptada. Las estadísticas Centris de la APCIQ publican cada mes el promedio de días en el mercado, por sector y por tipo de propiedad. En septiembre de 2026:

Estos promedios cambian de un mes a otro y no predicen el plazo de una propiedad concreta: el precio pedido, el estado y el sector lo hacen variar. Vea qué hace variar el tiempo de venta en Laval y en Montreal.

Entre la aceptación y el levantamiento de las condiciones. Son los plazos inscritos en la promesa de compra, detallados más abajo, a los que se suman los plazos impresos en el formulario.

Hasta el acto de venta. Es la fecha inscrita en la cláusula 11.1, negociada con el comprador, y la fecha de ocupación de la cláusula 11.2.

La promesa de compra: aceptar, rechazar o contraproponer

El comprador se obliga irrevocablemente hasta una hora y una fecha que él mismo escribe en la cláusula 14.1. Si usted no acepta dentro de ese plazo, la promesa se vuelve nula. El formulario añade dos frases que muchos vendedores descubren demasiado tarde: todo rechazo de su parte vuelve la promesa nula y sin efecto, y toda contrapropuesta tiene el mismo efecto que un rechazo.

En concreto, usted no puede contraproponer y luego volver a la oferta inicial. Cada contrapropuesta anula las anteriores, y la última debe enumerar todos los elementos incluidos y excluidos que no estaban en la promesa inicial. El acuerdo que lo obliga será la promesa tal como quedó modificada por esa última contrapropuesta.

La OACIQ recomienda dar respuesta a todas las promesas recibidas, incluso para rechazarlas. El corredor, por su parte, debe presentárselas todas.

Las condiciones del comprador, y el plazo escrito detrás de cada una

Una promesa aceptada no es una venta. Abre un período en el que el comprador realiza sus condiciones, cada una con su propio reloj. Los plazos dejados en blanco se negocian y varían de una transacción a otra; los que vienen impresos en el formulario no se negocian.

La inspección. La cláusula 8.1 somete la promesa a que el comprador haga inspeccionar el inmueble dentro de un número de días convenido. Si la inspección revela un factor capaz de disminuir de forma significativa el valor o los ingresos del inmueble, o de aumentar sus gastos, el comprador debe avisarle por escrito y entregarle una copia del informe a más tardar el cuarto día siguiente al vencimiento de ese plazo, antes de las 20 h. La promesa se vuelve nula desde que usted recibe ese aviso acompañado del informe. Si no avisa dentro del plazo previsto, se considera que renunció a la condición. Un informe negativo abre entonces una puerta de salida, no una rebaja de precio automática: un ajuste pasa por un documento nuevo y firmado.

El financiamiento. El comprador se compromete a emprender de buena fe las gestiones para obtener su préstamo, y debe entregarle dentro del plazo convenido una copia del compromiso de un prestamista. Ese compromiso depende a menudo de la tasación que el prestamista manda hacer de la propiedad, que es la suya y no la del mercado. A falta de compromiso, usted tiene cinco días después del vencimiento del plazo para reaccionar por escrito: exigir una nueva solicitud ante un prestamista que usted designe, o volver nula la promesa. Si no hace nada en esos cinco días, se vuelve nula de todos modos.

Los documentos. En la cláusula 9.1, usted entrega los documentos enumerados dentro del plazo convenido. El comprador insatisfecho, o que no los recibió, debe avisarle por escrito dentro de los siete días siguientes al vencimiento de ese plazo. Estos avisos se consignan en el formulario Avis et suivi de réalisation de conditions (aviso y seguimiento del cumplimiento de las condiciones), para que ninguna de las partes pueda pretender después que no recibió nada.

Un vicio o una irregularidad denunciado tras el cumplimiento de las condiciones. La venta no se anula automáticamente. La cláusula 10.5 se aplica a un vicio o una irregularidad que afecte al título del inmueble o a sus declaraciones y obligaciones en la promesa, denunciado antes de la escritura de venta. Le concede 21 días desde la denuncia escrita para remediar a su costa o avisar que no lo remediará. El comprador tiene después cinco días para comprar de todos modos o para volver nula la promesa. Haga leer la denuncia por un notario antes de responder.

Si debe comprar al mismo tiempo. El formulario no tiene una casilla impresa para una condición ligada a la venta de la propiedad del comprador, ni de la suya. Esa condición, si se negocia, se escribe en la cláusula 12.1 o en un anexo, y la fecha de ocupación de la cláusula 11.2 puede alinearse con su propia compra. Las opciones se explican en vender antes de comprar.

Vender una casa que todavía tiene hipoteca

Es el caso más común, y no bloquea la venta. El artículo 1723 obliga al vendedor a purgar el inmueble de las hipotecas que lo gravan. La cláusula 11.4 de la promesa da al notario la instrucción irrevocable de pagar la retribución del corredor con las sumas que a usted le corresponden, después del pago de todos los créditos prioritarios e hipotecarios y de sus honorarios, en particular por la cancelación de esos créditos. El prestamista se reembolsa, por lo tanto, con el precio de venta.

La penalidad por reembolso anticipado. Según la Agencia de Consumo en Materia Financiera de Canadá, un prestamista puede cobrar una penalidad si usted reembolsa la totalidad de su hipoteca antes del fin del plazo, incluso cuando vende su casa. Corresponde generalmente al mayor de dos montos: tres meses de intereses sobre el saldo, o el diferencial de tasas de interés. Si compra otra propiedad, pregunte al prestamista si la hipoteca puede transferirse, lo que conserva la tasa y las condiciones. Pida el cálculo por escrito antes de fijar su precio neto: romper la hipoteca y la penalidad.

La última etapa del proceso de venta: ante el notario

Cumplidas las condiciones, el acto de venta se firma ante el notaire (el notario de Quebec) identificado en la cláusula 11.1, en la fecha inscrita o antes. El notario examina primero los títulos: que el título sea incontestable, que usted sea el verdadero propietario, que tenga el derecho y la capacidad de vender, si su cónyuge debe consentir, y qué cargas hipotecarias gravan el inmueble. Con el certificat de localisation, verifica las dimensiones del terreno, que el edificio esté efectivamente construido en el lote vendido, la conformidad con la zonificación, las invasiones y los derechos de paso.

Calcula luego los prorrateos previstos en la cláusula 11.3: impuestos territoriales generales y especiales, reservas de combustible, ingresos y gastos, a la fecha de la firma o a la de la ocupación. Obtiene la carta de pago del prestamista, que consiente en la cancelación de su hipoteca, y retiene los fondos mientras el acto no esté inscrito en el Bureau de la publicité des droits (el registro de la propiedad).

Lo que lleva el vendedor. La Chambre des notaires publica una lista común al comprador y al vendedor: nombre completo y datos de contacto de las partes, dirección de la propiedad, oferta de compra completa, certificat de localisation al día (de menos de 10 años), cuentas de impuestos, documentos de estado civil (matrimonio, divorcio, contrato) y toda información que pida el notario. Del lado del vendedor, la promesa de compra y el examen de los títulos añaden los documentos de identidad, el título de adquisición, el estado del saldo hipotecario, los contratos de alquiler retomados por el comprador según la cláusula 11.7, las facturas de las inclusiones, los datos bancarios y el consentimiento del cónyuge si el inmueble es la residencia familiar. Hasta la ocupación, usted sigue siendo responsable de mantener el lugar en el estado en que se encontraba durante las visitas: cómo transcurre la firma ante el notario.

Para completar, lea cómo preparar su casa para la venta y el contrato de corretaje de venta cláusula por cláusula.

¿Tiene dudas sobre el orden de las etapas o sobre un plazo que ya corre? Escríbame. Le digo en qué punto de la secuencia se encuentra, incluso si su propiedad está inscrita con otro corredor.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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