¿Bajó el poder adquisitivo de los primeros compradores?

En 2016, el pago hipotecario de una casa unifamiliar al precio mediano de la región metropolitana de censo (RMR) de Montreal representaba el 30 % del ingreso mediano de un hogar. En 2021, el 40,5 %. En 2026, el mismo cálculo da 47,7 %, con un ingreso estimado. Veamos de dónde vienen estas cifras, lo que las reglas federales quitaron y devolvieron, y lo que la comparación no permite concluir.

El poder adquisitivo de los primeros compradores, medido tres veces

Cuatro datos, tomados en las mismas fechas: el precio mediano del tercer trimestre (de julio a septiembre) publicado por la APCIQ, la asociación profesional de corredores inmobiliarios de Quebec; el ingreso total mediano de los hogares según el censo de Statistique Canada, la agencia federal de estadística; la tasa publicada a 5 años del Banco de Canadá; y el pago que resulta de ellos.

Dos territorios. La delimitación de la RMR de Montreal cambió: cinco grandes sectores en el barómetro de 2016, seis en 2021 y en 2026, con Saint-Jean-sur-Richelieu. Laval conserva los mismos límites de principio a fin. Se presentan las dos.

Un ingreso con un año de desfase. El censo de 2016 mide los ingresos de 2015, y el de 2021, los de 2020. No se pudo consultar ningún ingreso censal más reciente, y el barómetro de la APCIQ del tercer trimestre de 2026 todavía se apoya en el Censo de 2021. Por lo tanto, el ingreso de 2026 es una estimación.

Precios, ingresos y tasas: 2016, 2021 y 2026

Fuentes: barómetros del tercer trimestre de 2016, 2021 y 2026 (APCIQ; FCIQ en 2016), censos de 2016 y 2021, serie V80691335 del Banco de Canadá (promedio de julio a septiembre).

Los precios se duplicaron con creces; los ingresos, no. De 2016 a 2026, el precio mediano de la unifamiliar aumentó un 112 % en la RMR y un 107 % en Laval; el del condominio, un 74 % y un 95 %. Entre los dos censos, el ingreso mediano progresó un 23 % en la RMR y un 21 % en Laval, mientras la unifamiliar subía un 65 % y un 62 %. El detalle por barrio está en el mercado inmobiliario de Laval por sector.

La tasa publicada no es la tasa pagada. El Banco de Canadá toma la moda de las tasas aplicadas por los seis grandes bancos con carta federal. Se usa aquí porque se publica de la misma manera cada semana desde 2016. El pago calculado con ella es una referencia, no el de un expediente real.

El pago hipotecario como proporción del ingreso

Hipótesis idénticas para los tres años: pago inicial del 10 %, amortización de 25 años, tasa publicada del trimestre, capitalización semestral e ingreso mediano antes de impuestos dividido entre 12. Se excluyen la prima del seguro hipotecario, los impuestos y la calefacción.

La estimación de 2026. El ingreso de 2020 se indexa al índice de precios al consumidor de Canadá publicado por el Banco de Canadá: 136,96 en promedio en 2020 y 170,0 en septiembre de 2026, o sea, un factor de 1,241. Se obtienen 94 334 $ para la RMR y 105 505 $ para Laval. Esto supone un ingreso real constante, algo que la Encuesta Canadiense sobre los Ingresos respalda para Quebec: en dólares constantes de 2024, el ingreso mediano después de impuestos de las familias y de las personas solas era allí de 69 500 $ en 2020 y de 68 800 $ en 2024.

* Ingreso de 2026 estimado.

Dos períodos, dos causas. De 2016 a 2021, el aumento viene casi por completo del precio: a la tasa de 2016, el préstamo de 2021 habría costado 2 545 $ al mes en lugar de 2 565 $. De 2021 a 2026, el precio explica un aumento del 29 % del pago, y la tasa, un aumento adicional del 13 %.

El ingreso que haría falta. Para que el pago de 2026 pesara tanto como en 2021 en la RMR, el ingreso mediano tendría que alcanzar unos 111 000 $, un 46 % más que en 2020. Para rehacer el ejercicio con sus propias cifras, use la calculadora de capacidad de endeudamiento.

Lo que las reglas quitaron, y lo que devolvieron

Lo que se quitó: la prueba de resistencia. A partir del 17 de octubre de 2016, según el Ministerio de Finanzas, todo comprador con un préstamo asegurado de alta proporción debe calificar a la más alta entre su tasa contractual y la tasa publicada a 5 años del Banco de Canadá, con un coeficiente de amortización bruta de la deuda (ABD) de 39 % como máximo y uno de amortización total de la deuda (ATD) de 44 % como máximo. Desde el 1 de junio de 2021, el BSIF (la Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras) exige para los préstamos no asegurados la más alta entre la tasa contractual aumentada en 2 puntos y 5,25 %; el Ministerio de Finanzas mantiene la misma fórmula para los préstamos asegurados. La página del BSIF, modificada el 29 de enero de 2026, todavía indica esta regla. Ejemplo: con una tasa negociada de 4 %, el prestamista verifica su capacidad de pago a 6 %. Sobre el préstamo mediano de 580 950 $, son 3 717 $ al mes en lugar de 3 056 $.

Lo que se devolvió. Desde el 15 de diciembre de 2024, la amortización de 30 años está permitida para los primeros compradores y para quienes compran una vivienda nueva, y el tope de los préstamos asegurados, fijado en 1 millón en 2012, pasó a 1,5 millones. El RAP (Régime d’accession à la propriété, HBP en inglés) se elevó en el presupuesto de 2019 y luego en 2024. El CELIAPP (cuenta de ahorro libre de impuestos para una primera vivienda, FHSA en inglés) se ofrece desde el 1 de abril de 2023, a razón de 8 000 $ por año. El reembolso de la TPS (impuesto federal sobre bienes y servicios) para primeros compradores se aplica a una vivienda nueva comprada a un constructor según un contrato celebrado a partir del 20 de marzo de 2025.

Quién sigue comprando: la tasa de propietarios entre los hogares jóvenes

Proporción de hogares propietarios según la edad del principal sostén del hogar: datos de Statistique Canada adaptados por el Institut de la statistique du Québec (ISQ, el instituto de estadística de Quebec) para Quebec, y perfiles del censo para la RMR y Laval.

Una baja en cada fila. Para el conjunto de Quebec, el ISQ señala que la baja de 2016 a 2021 es la primera desde 1971. En los hogares de 25 a 34 años, el retroceso alcanza 1,9 puntos.

Lo que esta tabla no cubre. Se detiene en el censo de 2021, antes de que la tasa publicada pasara de 4,79 % a 6,09 %. Tampoco dice si los hogares jóvenes inquilinos postergaron su compra o renunciaron a ella.

Lo que compensa en 2026: CELIAPP, RAP y amortización de 30 años

La amortización de 30 años. Sobre el préstamo mediano de la RMR a 6,09 %, el pago pasa de 3 748 $ a 3 488 $, es decir, 260 $ menos al mes, y su proporción del ingreso estimado, de 47,7 % a 44,4 %. Con una tasa constante durante toda la amortización, lo que no ocurre con plazos de 5 años, la suma de los pagos aumentaría en 131 386 $.

El CELIAPP y el RAP actúan sobre el pago inicial. Una persona puede retirar de ellos hasta 100 000 $ (40 000 $ y 60 000 $), si el ahorro existe. Pasar de 10 % a 20 % de pago inicial en la unifamiliar mediana de la RMR reduce el pago de 3 748 $ a 3 332 $. Al ritmo de 8 000 $ de derechos de aportación por año, llegar al tope del CELIAPP toma cinco años.

Las reglas fiscales de estas cuentas y las ayudas de Quebec se detallan en las ventajas fiscales del comprador primerizo. La elección entre estas palancas se valida con su contador y su corredor hipotecario.

Lo que dicen las cifras, y lo que no dicen

Lo que dicen. Con las mismas hipótesis, el pago de la unifamiliar mediana de la RMR se multiplicó por 2,4 en diez años, y el del condominio, por 2,0. El condominio sigue siendo la puerta de entrada menos pesada. En Laval, donde el ingreso mediano es más alto, las proporciones son de 3 a 6 puntos más bajas que en la RMR.

Lo que no dicen. El ingreso de un primer comprador no es el ingreso mediano de todos los hogares. La diferencia entre la tasa publicada y la tasa negociada no se mide aquí. La prima del seguro, los impuestos y la calefacción, que el prestamista sí cuenta, están excluidos. Una mediana mezcla barrios muy diferentes. Y nada aquí dice hacia dónde irán los precios o las tasas.

Preguntas frecuentes

¿Ha bajado el poder adquisitivo de los primeros compradores desde 2016? Medido por el pago de la unifamiliar mediana de la RMR de Montreal, sí: 30,0 % del ingreso mediano en 2016, 40,5 % en 2021 y 47,7 % en 2026, con un ingreso estimado. Para el condominio: 24,7 %, 29,5 % y 32,1 %.

¿Comprar la primera casa es más difícil que en 2021? El precio mediano de la unifamiliar subió un 29 % en la RMR y la tasa publicada pasó de 4,79 % a 6,09 %. En contrapartida, el RAP pasó de 35 000 $ a 60 000 $, el CELIAPP existe y la amortización de 30 años está permitida. El resultado depende de su ahorro y de su ingreso, no de la mediana.

¿La prueba de resistencia sigue aplicándose en 2026? Sí, a los préstamos asegurados y no asegurados, según la Agencia de Consumo en Materia Financiera de Canadá. El BSIF ya no espera que se aplique a la simple transferencia de un préstamo no asegurado a otro prestamista en la renovación, sin aumento del monto ni de la amortización. Una compra no es una renovación.

¿Quién es un primer comprador para la amortización de 30 años? Según el Ministerio de Finanzas, una persona que nunca ha comprado una propiedad, que en los últimos cuatro años no ha ocupado una vivienda de la que ella o su cónyuge fuera propietario, o que vivió recientemente la ruptura de un matrimonio o de una unión de hecho. Su prestamista o su corredor hipotecario confirma la elegibilidad.

Para completar, lea qué salario se necesita para comprar en Montreal o Laval y cómo la tasa directriz llega al mercado de Montreal.

¿Quiere rehacer este cálculo con su ingreso, su ahorro y el sector que le interesa? Escríbame. El financiamiento se confirma después con su prestamista o su corredor hipotecario. Servicio en francés, en inglés y en árabe.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contactar a Georges Dejar una reseña en Google

¿Le gustan estos artículos? Agregue georgesmatar.ca a sus fuentes preferidas en Google para verlos más a menudo en sus resultados.