Propietario ocupante de un plex, Quebec

Usted compra un dúplex o un tríplex en Montreal o en Laval para vivir en él. Las viviendas están ocupadas, los contratos se renuevan solos, y el Code civil du Québec (el Código Civil quebequense) le deja una sola puerta: la reprise de logement, la recuperación de la vivienda. Aquí está quién puede ejercerla, en qué plazos, contra quién está prohibida y cuánto cuesta cuando un tribunal la juzga hecha de mala fe. Información general: valide su caso con un asesor jurídico.

Un propietario ocupante compra contratos al mismo tiempo que paredes

El inquilino no pierde nada porque el edificio cambie de manos. El artículo 1936 del Código Civil da a todo inquilino un derecho personal a permanecer en la vivienda: solo puede ser desalojado en los casos previstos por la ley. El artículo 1937 cierra la discusión sobre la venta. La enajenación de un inmueble que comprende una vivienda no permite al nuevo arrendador resolver el contrato: este continúa, puede renovarse como cualquier otro, y el nuevo arrendador tiene frente al inquilino los derechos y las obligaciones que de ello resultan. El día de la firma ante el notario, usted se vuelve arrendador en condiciones escritas por otra persona.

La ocupación no es solo un deseo: suele ser la condición del financiamiento. La CMHC exige que la propiedad esté destinada a ser ocupada por el prestatario o por un familiar previsto en el programa, con una aportación propia mínima del 5 % sobre los primeros 500 000 $ del valor del préstamo y del 10 % sobre el resto en un inmueble de 1 o 2 viviendas, y del 10 % desde 3 o 4 viviendas. Esa regla es la que pone el plex al alcance de un comprador primerizo, y es también la que lo obliga a resolver la cuestión de la ocupación antes de la oferta. Su cálculo de capacidad de endeudamiento y la guía del primer inmueble de ingresos cubren el resto del montaje.

Quién puede recuperar una vivienda, y para alojar a quién

El artículo 1957 es limitativo. El arrendador de una vivienda, si es su propietario, puede recuperarla para habitarla él mismo, o para alojar a sus ascendientes o descendientes en primer grado, o a cualquier otro pariente o afín del que sea el principal sostén. También puede recuperarla para alojar a un cónyuge del que sigue siendo el principal sostén después de una separación de cuerpos, un divorcio o la disolución de una unión civil. Un hermano, una hermana, un amigo, un sobrino: solo si usted es su principal sostén, y tendrá que acreditarlo.

La indivisión bloquea casi todo. El artículo 1958 prohíbe al propietario de una parte indivisa recuperar una vivienda, salvo que haya un solo otro propietario y que este sea su cónyuge. Éducaloi lo resume sin rodeos: agregar un tercer copropietario, aunque sea al 1 %, extingue el derecho, y una sociedad por acciones en el título produce el mismo resultado. Comprar un tríplex con un amigo y recuperar cada uno una vivienda no funciona.

Un último límite sorprende a menudo en un plex. El artículo 1964 impide al arrendador valerse de la recuperación, sin el consentimiento del inquilino, si es propietario de otra vivienda vacante u ofrecida en alquiler en la fecha prevista, del mismo género, situada en los alrededores y de un alquiler equivalente. La vivienda libre de la planta baja puede entonces impedirle recuperar la de arriba.

Los plazos del aviso de recuperación en un plex

Todo se juega en un calendario, no en una conversación. El artículo 1960 fija los plazos, y el artículo 1961 el contenido del aviso: la fecha prevista para ejercer la recuperación, el nombre del beneficiario y, si corresponde, su grado de parentesco o su vínculo con usted. El aviso debe además reproducir el contenido del artículo 1959.1, el que protege a ciertos inquilinos. El Tribunal administratif du logement (el tribunal de vivienda de Quebec) publica un modelo de aviso de recuperación y un modelo de respuesta del inquilino, sugeridos y no obligatorios.

Haga el cálculo con el ciclo quebequense del 1 de julio. Un contrato que termina el 30 de junio exige un aviso enviado a más tardar el 31 de diciembre anterior. Pero el aviso proviene del arrendador propietario: usted solo lo es a partir del acto de venta. Una toma de posesión en la primavera de 2026 no abre entonces ninguna puerta para julio de 2026; la primera ventana útil se cierra el 31 de diciembre de 2026, para una recuperación el 30 de junio de 2027. Es la mala sorpresa número uno del primer comprador de plex, y se prevé antes de la oferta.

Lo que el inquilino puede responder, y lo que usted debe probar ante el TAL

El silencio del inquilino no lo ayuda. Dentro del mes de la recepción del aviso, debe informarle de su intención de acatarlo o no. Si omite hacerlo, el artículo 1962 lo reputa haber rechazado dejar la vivienda. La negativa es el resultado por omisión, no la excepción.

Ante una negativa, el artículo 1963 le deja un mes para pedir la autorización del tribunal. En la audiencia la carga recae sobre usted: debe demostrar que realmente entiende recuperar la vivienda para el fin mencionado en el aviso, y que no se trata de un pretexto para alcanzar otros fines. Nadie puede garantizarle de antemano que el tribunal lo aceptará, y ningún corredor debería hacerlo.

Si el tribunal rechaza su solicitud después de vencidos los plazos de renovación, el artículo 1969 prevé que el contrato se renueva, y usted puede pedir la fijación del alquiler dentro del mes de la decisión final. El mismo artículo se aplica si no ejerce la recuperación en la fecha prevista.

Los inquilinos contra los que la recuperación está prohibida

Aquí es donde la ley cambió, y es categórica. El artículo 1959.1 prohíbe al arrendador recuperar una vivienda o desalojar a un inquilino cuando ese inquilino o su cónyuge, en el momento de la recuperación, tiene 65 años o más, ocupa la vivienda desde hace al menos 10 años y tiene un ingreso igual o inferior al 125 % del ingreso máximo que permite ser admisible a una vivienda de alquiler módico. El umbral de 65 años reemplaza el antiguo umbral de 70 años desde la Loi limitant le droit d’éviction des locateurs et renforçant la protection des locataires aînés (la ley que limita el derecho de desalojo de los arrendadores y refuerza la protección de los inquilinos mayores), sancionada el 6 de junio de 2024. Los topes de ingreso los publica la Société d’habitation du Québec, que difundió los de 2026.

Tres situaciones vuelven a abrir la puerta, y solo esas tres: usted mismo tiene 65 años o más y quiere habitar la vivienda, el beneficiario de la recuperación tiene 65 años o más, o usted es un propietario ocupante de 65 años o más que desea alojar, en el mismo edificio que usted, a un beneficiario de menos de 65 años.

No lo confunda con el desalojo, que apunta a otra cosa: subdividir una vivienda, ampliarla sustancialmente o cambiar su destino. Ese desalojo está prohibido durante tres años desde el 6 de junio de 2024. La recuperación para alojarse usted sigue siendo posible, pero un plan basado en la transformación de las viviendas queda congelado hasta junio de 2027.

La indemnización, la mala fe y el uso de la vivienda después de la recuperación

La recuperación no abre la misma indemnización que el desalojo. Cuando el tribunal autoriza la recuperación, el artículo 1967 le permite imponer las condiciones que estime justas y razonables, incluido el pago al inquilino de una indemnización equivalente a los gastos de mudanza. Para un desalojo, el artículo 1965 es mucho más pesado: gastos razonables de mudanza, más un mes de alquiler por año de arrendamiento ininterrumpido, sin bajar de 3 meses ni superar 24 meses, y el inquilino puede pedir más si acredita un perjuicio que lo justifique.

El verdadero riesgo financiero está en otra parte. El artículo 1968 permite al inquilino recuperar los daños resultantes de una recuperación, haya consentido o no, a menos que el arrendador pruebe que se hizo de buena fe: la prueba le corresponde a usted. Si demuestra la mala fe, el inquilino puede además reclamar daños punitivos. Y el artículo 1970 prohíbe alquilar o utilizar la vivienda recuperada para un fin distinto de aquel por el cual se ejerció el derecho, sin la autorización del tribunal. Recuperar para habitar, y luego volver a alquilar más caro, no es una zona gris.

Antes de la oferta sobre un plex: los contratos, el alquiler inscrito, los avisos ya enviados

Tres documentos deciden su calendario. Conviene obtenerlos antes de cualquier promesse d’achat.

• Los contratos firmados, todos. Duración, fecha de fin, nombre de los inquilinos, servicios incluidos. La fecha de fin manda sobre su plazo de aviso, y por lo tanto sobre su fecha de mudanza.
• El alquiler realmente inscrito en el contrato, no el de la ficha descriptiva. Un nuevo inquilino tiene recursos de fijación si el alquiler declarado al firmar no corresponde al alquiler más bajo de los 12 meses anteriores.
• Todo aviso ya enviado: modificación, recuperación, desalojo, y la respuesta del inquilino. Un aviso de recuperación debe nombrar a su beneficiario, y el que el vendedor envió para sí mismo no lo designa a usted.

Agregue la antigüedad de ocupación, útil frente al artículo 1959.1. Un inquilino de 65 años instalado desde hace 12 años no es un detalle de la visita, es posiblemente el fin de su proyecto de ocupación. Las demás verificaciones propias de un inmueble de renta están en la guía del tríplex en Laval.

Mi propio tríplex lo compré antes de ser corredor, para vivir en él: ocupo la planta baja y alquilo las otras dos viviendas. Antes de la oferta analicé los alquileres y los gastos, el historial de mantenimiento, los trabajos ya hechos y los que quedaban por hacer, y luego el potencial de flujo de caja y de ganancia de capital. El impuesto de bienvenida, los honorarios del notario y la inspección no me sorprendieron: estaban en el cálculo. Hoy los dos alquileres me ayudan a cubrir la hipoteca, los impuestos y los gastos del edificio.

Para completar, lea Plex o condominio en Montréal y Gestionar propiedades de alquiler en Montreal y Laval.

¿Apunta a un plex para vivir en él? Escríbame: leemos los contratos, las fechas de fin y los avisos ya enviados antes de fijar su fecha de mudanza.

Georges Matar

Corredor Inmobiliario Residencial · RE/MAX DU CARTIER INC.

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