Vendre sa maison soi-même à Laval avec DuProprio: ce que vous assumez seul

Oui, c’est permis, et c’est la partie facile. Un propriétaire de Laval ou de Montréal peut vendre lui-même, avec ou sans DuProprio: les articles 1 et 2 de la Loi sur le courtage immobilier encadrent l’intermédiaire rémunéré, pas le propriétaire qui vend son propre bien. Ce qui change n’est donc pas le droit de vendre, c’est ce qui repose sur vous. Vous fixez le prix sans accès à la base Centris complète, donc avec des prix plutôt que des comparables complets, vous négociez seul en face du courtier qui représente l’acheteur, vous restez tenu à la garantie contre les vices cachés, et aucun des recours que l’OACIQ ouvre aux consommateurs ne vise une vente entre particuliers, faute de titulaire de permis au dossier. Le forfait, lui, se paie avant le résultat.

Vendre sans courtier: qu’est-ce que vous perdez exactement?

Ce que vous économisez est visible, c’est la rétribution. Ce que vous perdez ne se voit qu’après, et ne se voit pas du tout si tout va bien.

Les recours de l’OACIQ n’ont plus d’objet

Le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier « offre une protection sans frais aux consommateurs qui font affaire avec un courtier ou une agence et qui sont victimes de fraude, de manœuvres dolosives ou de détournement de fonds dans le cadre d’une transaction ». L’indemnité maximale est de 100 000 $ par réclamation pour un acte commis le 10 mai 2018 ou après, et la réclamation se dépose dans les deux ans suivant la prise de connaissance de l’acte. Le FARCIQ, de son côté, verse « une indemnité pour la perte qui résulte d’une faute, d’une erreur ou d’une omission d’un courtier immobilier ou d’une agence immobilière ». S’y ajoutent le Service d’assistance au public, le syndic, le comité de discipline et le centre de renseignements Info OACIQ.

Lisez la condition commune à toute cette liste: elle vise les actes d’un titulaire de permis. Dans une vente entre particuliers, il n’y en a aucun du côté du vendeur, et ces mécanismes n’ont donc personne à viser.

Si l’acheteur est représenté, il y a bien un titulaire de permis au dossier, mais il n’est pas de votre côté. L’OACIQ l’écrit sans détour aux acheteurs: votre courtier « doit agir au mieux de vos intérêts, tout en accordant un traitement équitable au vendeur ». Un traitement équitable n’est pas une représentation. Il doit vous mentionner que vous pouvez vous faire représenter par le courtier de votre choix, et c’est exactement le moment où la question se pose.

Une précision, qui vaut dans les deux sens: avec ou sans courtier, un litige entre l’acheteur et le vendeur se règle devant les tribunaux. Ce que le courtier ajoute, ce sont des recours contre le courtier.

Les déclarations du vendeur, que personne ne remplit avec vous

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble sert d’abord au vendeur. L’OACIQ écrit que le vendeur y inscrit ce qu’il sait « au meilleur de sa connaissance et en toute bonne foi » et que « cela minimise les risques de poursuites contre lui ». Quand l’acheteur est représenté, son courtier le remplit avec vous. Quand ni l’un ni l’autre n’a de courtier, personne n’est tenu de le remplir avec vous, et les garanties des articles 1726 et 1728 du Code civil continuent de peser sur vous, que vous ayez connu le vice ou non.

Si vous vendez seul, remplissez-le quand même, avec votre notaire, et gardez-en une copie signée. Il est lu case par case dans l’article sur le formulaire DV.

Votre annonce n’entre pas dans Centris

La base Centris complète est « réservée exclusivement aux courtiers membres d’une chambre immobilière », écrit l’APCIQ, et c’est là que le courtier d’un acheteur cherche pour son client, « par prix, par quartier ou par caractéristiques ». Une propriété qui n’y est pas inscrite ne sort pas dans ces recherches, ni dans les alertes que Centris.ca envoie aux acheteurs pour les nouvelles propriétés. Elle reste visible aux acheteurs qui cherchent d’eux-mêmes sur une plateforme privée. Le tableau des médianes plus bas vient d’ailleurs de cette base: ce sont des ventes conclues par des courtiers.

Négocier seul, et vérifier que l’acheteur peut payer

Une offre ne vaut que si le financement suit. Rien ne vous empêche d’exiger la preuve d’une préapprobation avant de retirer votre maison du marché, encore faut-il y penser: sans courtier de votre côté, c’est à vous seul de juger si l’acheteur peut payer. L’autre moitié du problème n’est pas technique: négocier le prix de sa propre maison avec un acheteur qui en critique la cuisine est un exercice où l’émotion coûte cher. Je n’ai pas de chiffre là-dessus et je n’en inventerai pas.

Combien coûte DuProprio, et qu’est-ce que le prix ne couvre pas?

La page Tarifs de DuProprio, consultée le 5 novembre 2026, affiche trois forfaits pour le résidentiel. La grille ne nomme aucune ville.

Les trois incluent le rendez-vous de départ, le service à la clientèle 7 jours sur 7, des conseils de coachs, des documents légaux et la pancarte. Les notes de la page ajoutent que l’achat est remboursable « tant que vous n’utilisez aucun service DuProprio » et qu’« une fois que votre propriété a été mise en ligne, aucun remboursement ne peut être effectué peu importe le forfait choisi ou les items non utilisés ».

Retenez la structure plus que le montant. Le forfait est un coût fixe, payé avant le résultat, et perdu si la maison ne se vend pas. La rétribution d’un courtier est un pourcentage ou une somme forfaitaire, plus les taxes, que la clause 7.1 du contrat de courtage rend due dans quatre cas: une entente de vente conclue pendant le contrat, avec ou sans le courtier, dont toutes les conditions sont remplies; une promesse d’achat conforme au contrat que vous refusez; une vente dans les 180 jours suivant la fin du contrat avec une personne qui s’est intéressée à l’immeuble pendant sa durée; un acte volontaire de votre part qui empêche l’exécution du contrat. Une maison qui ne trouve pas d’acheteur ne déclenche donc pas cette rétribution; une promesse conforme que vous refusez, si. Les taux et le calcul sont détaillés dans combien prend un courtier immobilier à Laval.

Deux chiffres de cette même page méritent d’être lus de près.

Le premier est une note de bas de page: « selon nos données de vente au 1er janvier 2026, le forfait OR représentait plus de 80 % de l’ensemble des forfaits vendus ». Le point de comparaison réaliste est donc 1 999,95 $, pas le prix d’appel de 1 199,95 $.

Le second répond à la question « Et si ma propriété ne se vend pas? »: « Ça peut arriver, même si 86 % de notre clientèle vend par elle-même. » La note précise que ce pourcentage est « calculé à partir de toutes les propriétés vendues entre le 1er janvier 2026 et le 31 mai 2026 ». Le dénominateur, ce sont les propriétés vendues, pas les propriétaires inscrits. Le chiffre décrit donc comment se répartissent les ventes réalisées; il ne dit pas quelle proportion des annonces trouve preneur. Lu comme un taux de succès, il dit quelque chose qu’il ne mesure pas.

L’option Flex Confia, incluse au forfait Or, rembourse le forfait sous conditions si vous vendez finalement avec un courtier recommandé par l’agence Confia, entité distincte de DuProprio. L’entreprise prévoit donc elle-même la sortie vers un courtier, et sa page d’accueil des tarifs l’écrit: « que vous vendiez vous-même ou avec un courtier ».

Vendre sa maison soi-même au Québec: le parcours en huit étapes

Les clauses citées ici sont celles de la promesse d’achat de l’OACIQ, que remplira le courtier d’un acheteur représenté.

1. Vérifiez ce qui vous lie. La clause 10.4 met à votre charge les frais de remboursement et de radiation de l’hypothèque, « toute pénalité » comprise. Pour une résidence familiale, la clause 10.6 exige le consentement du conjoint marié ou uni civilement, ou un jugement.
2. Réunissez les documents. La clause 10.3 vous oblige à remettre votre acte d’acquisition et un certificat de localisation qui reflète « l’état physique actuel des lieux ». S’il a plus de dix ans, commandez-en un nouveau tout de suite: le notaire l’exigera en raison de la prescription de dix ans de l’article 2917 du Code civil, les frais sont à votre charge et la confection prend en moyenne de 4 à 6 semaines.
3. Fixez le prix avec les données publiques décrites plus bas, en sachant ce qu’elles ne contiennent pas.
4. Choisissez la mise en marché. Annonce, pancarte, ou ce que l’OACIQ appelle une « entreprise d’assistance aux propriétaires vendeurs », comme DuProprio. Ces entreprises ne sont pas titulaires d’un permis de courtage.
5. Encadrez les visites. Reprenez les consignes de l’OACIQ pour les visites libres: objets de valeur, médicaments et documents personnels hors de portée, registre des visiteurs identifiés, jamais un visiteur seul dans une pièce.
6. Analysez chaque promesse d’achat. C’est une offre au sens de l’article 1388 du Code civil, irrévocable jusqu’à l’expiration de son délai (article 1390). Une réponse qui en change le prix ou une condition ne vaut pas acceptation et peut constituer une nouvelle offre (article 1393).
7. Traitez avec le courtier de l’acheteur, s’il y en a un, en gardant en tête qu’il travaille pour l’autre partie.
8. Signez chez le notaire. La clause 11.1 prévoit l’acte de vente devant notaire. Si un vice ou une irrégularité touchant les titres ou vos déclarations est dénoncé après la réalisation des conditions, mais avant l’acte, la clause 10.5 vous donne 21 jours pour dire si vous y remédiez.

Fixer le prix sans courtier à Laval: les données accessibles

Pour recommander un prix, le courtier fait notamment une « analyse comparative avec d’autres propriétés semblables récemment vendues dans le même secteur », rappelle l’OACIQ. Il s’appuie sur la base Centris complète, qui contient notamment le prix de vente des propriétés. Sans courtier, trois sources publiques restent ouvertes. Elles donnent des prix, pas des comparables complets: ni l’état de la propriété le jour de la vente, ni les conditions de l’offre.

Les statistiques Centris par quartier. Gratuites, elles donnent des médianes. Au 3e trimestre 2026, l’unifamiliale s’est vendue à 735 000 $ de prix médian à Duvernay et à 542 500 $ à Saint-François, deux quartiers de l’est de Laval. Les 13 quartiers sont comparés dans le marché immobilier de Laval par secteur. Centris prévient que ces données « ne sont pas le reflet de chaque propriété individuelle », ce qui est la limite exacte de l’exercice: un écart de 192 500 $ entre deux quartiers de la même ville ne vous dit rien sur votre rue.

Le Registre foncier du Québec. La réquisition d’inscription d’une vente mentionne le montant de la contrepartie (article 9 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières). Le numéro de lot se trouve gratuitement par l’adresse, et chaque document coûte 1,50 $ à consulter depuis le 1er avril 2026. Vous y lirez un prix, pas l’état de la propriété le jour de la vente, ni les conditions de l’offre. Le délai avant qu’un prix y paraisse est expliqué dans l’article sur le prix demandé et le prix vendu.

Le rôle d’évaluation de Laval. Sa date de référence au marché est le 1er juillet 2023, et la Ville écrit elle-même que l’évaluation « ne reflète donc pas forcément sa valeur marchande actuelle ».

Ce que DuProprio ajoute. Selon sa page Tarifs, les forfaits Argent et Or incluent un répertoire de propriétés vendues dans votre secteur, et le forfait Or, l’option Évaluateur+. DuProprio décrit le travail de ses évaluateurs comme la méthode des comparables, avec une limite qu’elle écrit elle-même: l’évaluateur « n’effectue pas de visite en personne à la propriété », et il en sort « un rapport sommaire dans lequel se trouve une fourchette de prix de vente, plutôt qu’une valeur marchande précise ».

Pour un premier ordre de grandeur, voyez l’estimateur de valeur de propriété. Pour un prix, il faut des ventes comparables complètes, et c’est précisément ce que les trois sources publiques ci-dessus ne contiennent pas.

Dans votre ville: prix médian et délai de vente, de Laval à Saint-Jérôme

L’unifamiliale au 3e trimestre 2026, selon Centris, qui ne publie pas de total pour Longueuil.

Source: statistiques immobilières de Centris pour Laval, l’île de Montréal, Vieux-Longueuil, Saint-Hubert, Greenfield Park, Brossard, Terrebonne, Lachenaie, La Plaine, Mascouche, Repentigny, Le Gardeur, Blainville, Mirabel, Saint-Jérôme et Saint-Eustache, 3e trimestre 2026, soit de juillet à septembre, variations sur un an. « n. p. »: non publié, faute de transactions suffisantes; à Greenfield Park, la médiane sur quatre trimestres est de 570 062 $.

À Laval, la moitié des unifamiliales vendues l’ont été sous 630 000 $, en 36 jours en moyenne, contre 23 jours à Saint-Eustache et 51 sur l’île de Montréal. Attention au raccourci: une hausse de médiane n’est pas la hausse de valeur de votre maison, parce que les maisons vendues ne sont pas les mêmes d’une année à l’autre. Et ce sont des ventes conclues par des courtiers, l’APCIQ établissant ses statistiques « d’après la base de données provinciale Centris des courtiers immobiliers ». Ces 36 jours situent le marché; ils ne vous disent pas en combien de temps se vend une maison annoncée hors Centris.

Les obligations du vendeur, avec ou sans courtier

Les garanties du Code civil visent le vendeur, avec ou sans courtier. Elles « existent de plein droit », dit l’article 1716. C’est la ligne la plus importante de l’article: aucune des économies plus haut ne réduit cette colonne de droite.

Le courtier de l’acheteur: qui le paie?

L’acheteur, selon son propre contrat. Son courtier ne peut pas signer de contrat de courtage vente avec vous: l’OACIQ rappelle que la double représentation est interdite en résidentiel (article 29.1 de la Loi sur le courtage immobilier). Face à un vendeur non représenté, il doit notamment confirmer votre identité, vous dire qu’il protège l’acheteur tout en vous traitant équitablement, vous rappeler que vous pouvez être représenté et, si vous refusez, remplir les Déclarations du vendeur avec vous. À défaut, la promesse devrait vous obliger à les fournir dans un délai.

Sa rétribution, « déterminée par la libre concurrence » selon l’OACIQ, se paie de deux façons. Soit directement par l’acheteur, et rien ne passe par votre prix. Soit financée dans le prix: la clause R2.5.1 de l’Annexe R, Immeuble résidentiel vise justement le vendeur non représenté, et le prix de la clause 4.1 de la promesse « inclut la rétribution (incluant les taxes) » du courtier de l’acheteur, que le notaire lui verse à même le produit de la vente.

L’annexe calcule elle-même la « somme revenant au VENDEUR ». Deux offres au même prix ne vous laissent donc pas la même somme: comparez la dernière ligne, pas le prix. Et faites l’arithmétique avant de conclure que vous économisez. Sur la médiane lavalloise de 630 000 $, un point de pourcentage vaut 6 300 $ avant taxes. Si la rétribution du courtier de l’acheteur passe par votre prix, l’économie qui restait après le forfait se réduit de ce montant. L’OACIQ ajoute que certains prêteurs peuvent refuser de financer cette rétribution, ce qui ramène la question sur la table au pire moment, soit après l’acceptation.

Peut-on vendre sa maison soi-même si elle est en agence?

Oui, mais la rétribution peut rester due. La note que le courtier vous lit en tête du Contrat de courtage exclusif, Vente le dit: « Le vendeur conserve le droit de mettre en marché l’immeuble lui-même. » Mais si l’immeuble est vendu pendant le contrat, « que ce soit par ou sans l’intermédiaire de l’agence ou du courtier », le vendeur doit une rétribution. L’exclusivité, précise l’OACIQ, « ne vise que les courtiers et les agences ».

Dans un contrat non exclusif, la rétribution n’est due qu’au courtier qui est « la cause efficiente » de la vente. L’OACIQ propose par ailleurs un texte pour la clause 11.1 qui réduit la rétribution si vous trouvez vous-même l’acheteur. Lisez-le au complet avant de le réclamer: la réduction tombe si une promesse arrive en même temps par un courtier ou si votre acheteur se fait représenter, et le texte vous oblige à aviser le courtier avant d’accepter ou de refuser une offre directe, puis à n’annoncer aucun autre prix que celui du contrat.

Quant à la fin du contrat, l’article 27 de la Loi sur le courtage immobilier valide la clause qui rend la rétribution due jusqu’à 180 jours après l’expiration d’un contrat exclusif, si l’acheteur s’est intéressé à l’immeuble pendant le contrat et si vous n’avez pas signé entre-temps un contrat exclusif ailleurs. La résiliation est détaillée dans la lecture clause par clause du contrat de courtage vente.

Alors, faut-il un courtier?

Il y a des cas où vendre seul se défend, et je le dis sans détour parce que mentir là-dessus se verrait: vous avez déjà l’acheteur, un proche, un locataire, un voisin, et il ne reste qu’à encadrer le juridique chez le notaire. Dans ce cas, le forfait le plus mince suffit, et un bon notaire vaut mieux qu’un bon coach.

Hors de ce cas, le calcul honnête n’est pas « forfait contre pourcentage ». C’est: le prix que vous obtiendrez sans comparables complets et hors des alertes Centris, moins ce que vous paierez au courtier de l’acheteur si sa rétribution passe par votre prix, moins le forfait payé d’avance, contre la même vente menée par quelqu’un dont la rétribution ne devient due que dans les quatre cas de la clause 7.1, et dont la faute, l’erreur ou l’omission ouvre des recours. Faites ce calcul sur votre maison, pas sur une moyenne.

Pour compléter, lisez vendre avec ou sans courtier au Québec et combien vaut ma maison aujourd’hui à Laval.

Vous vendez seul et voulez situer votre prix? Je prépare une analyse comparative de marché sans frais, avec les ventes récentes de votre rue, et vous repartez avec le document même si vous poursuivez sans moi. Écrivez-moi. Service en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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