Processus de vente d'une maison au Québec: les étapes et les délais

Entre le premier rendez-vous avec un courtier et la signature chez le notaire, une vente résidentielle traverse neuf étapes. Chacune est attachée à un document précis, et c’est ce document, pas l’habitude des parties, qui décide de ce que vous devez faire et dans quel délai. Voici la séquence réelle, formulaire par formulaire.

Les 9 étapes pour vendre une maison au Québec

1. Signer le contrat de courtage vente, formulaire obligatoire de l’OACIQ.
2. Remplir les Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) avec le courtier.
3. Vérifier le certificat de localisation et rassembler les titres.
4. Fixer le prix demandé à partir d’éléments objectifs et de comparables.
5. Diffuser la fiche descriptive et organiser les visites.
6. Répondre aux promesses d’achat: accepter, refuser ou contre-proposer.
7. Suivre la réalisation des conditions de l’acheteur: inspection, financement, examen de documents.
8. Préparer les documents pour le notaire, dont le solde hypothécaire.
9. Signer l’acte de vente chez le notaire et libérer les lieux à la date d’occupation.

Le processus de vente d’une maison au Québec commence par deux formulaires

Le premier rendez-vous ne vous engage à rien. La journée où vous signez, vous remplissez deux documents.

Le premier est le contrat de courtage vente, un formulaire obligatoire de l’OACIQ. Sa durée n’est pas imposée: c’est vous qui inscrivez la date de fin, et si la case reste vide, le contrat prend fin 30 jours après sa conclusion. Lisez le contrat de courtage vente clause par clause avant de signer.

Le second est le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, le DV. La ligne directrice de l’OACIQ est explicite: le courtier le remplit avec vous au moment de la prise du contrat de courtage, puis l’annexe à la fiche descriptive et à toute promesse d’achat reçue. Il doit vous questionner quand une réponse est vague, obtenir les factures et permis qui appuient vos déclarations, et le mettre à jour dès qu’un élément nouveau apparaît. Ce que vous écrivez là suivra le dossier jusque chez le notaire: le formulaire DV en détail.

Ce que la loi exige du vendeur

L’article 1716 du Code civil fixe la base: le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat. Le formulaire Promesse d’achat le reprend à sa clause 10.1: l’immeuble est vendu avec la garantie légale de propriété et de qualité, à moins d’une stipulation contraire à la clause 12.1. Une vente sans garantie légale doit donc être écrite.

L’article 1719 oblige le vendeur à remettre ses titres, une copie de son acte d’acquisition, des titres antérieurs et du certificat de localisation qu’il possède. L’article 1723 l’oblige à garantir que l’immeuble est libre de tous droits, sauf ceux qu’il a déclarés. Ces trois articles expliquent l’ordre des étapes qui suivent.

Le certificat de localisation, la pièce qui retarde le plus de dossiers

Dès la signature du contrat de courtage, le courtier doit vérifier si vous possédez un certificat de localisation, quel âge il a, quels ajouts ont été faits depuis son émission, et en examiner le contenu. S’il n’y en a pas, s’il n’est plus valide ou s’il ne reflète pas l’état actuel des lieux, il doit vous recommander d’en faire produire un nouveau.

Pourquoi si tôt? Parce que la clause 10.3 du formulaire Promesse d’achat vous oblige à fournir à l’acheteur une copie authentique de votre acte d’acquisition et de votre certificat de localisation, et ce certificat doit refléter toute opération ou rénovation cadastrale, l’état physique actuel des lieux, les limitations de droit privé comme une servitude, et celles de droit public. Le formulaire donne les exemples: thermopompe, terrasse, clôture, cabanon, piscine. L’acheteur qui souhaite un autre certificat en assume les frais.

Un certificat de plus de dix ans pose un problème distinct: le délai de prescription acquisitive de l’article 2917 du Code civil est de 10 ans, et l’OACIQ range le certificat périmé parmi les situations à soulever dès la prise du contrat. La production d’un nouveau certificat par un arpenteur-géomètre prend du temps, et ce temps varie. C’est pour cela qu’on s’en occupe à la signature du contrat de courtage, pas le jour où une promesse arrive.

Fiche descriptive, diffusion et visites: la mise en vente réelle

Le prix demandé se fixe avant la diffusion. Selon la ligne directrice de l’OACIQ, le courtier accompagne le vendeur dans l’établissement de la valeur marchande à partir d’éléments objectifs et de comparables (article 76 du Règlement sur les conditions d’exercice). Situez votre point de départ avec une estimation de la valeur de votre propriété.

La fiche descriptive est la première source d’information consultée par le public. L’OACIQ est clair: les renseignements diffusés doivent être exacts, vérifiés et à jour, et le courtier doit être en mesure d’en démontrer l’exactitude. Il les vérifie avant la diffusion, pas après.

La fiche n’est pas figée. Dès qu’un élément pertinent est porté à la connaissance du courtier, un rapport d’inspection, une expertise, une cotisation spéciale, il doit corriger la fiche et les Déclarations du vendeur au moyen d’un formulaire Modifications.

Viennent ensuite la diffusion aux services entre courtiers, les visites et la rétroaction.

Combien de temps prend la vente d’une maison au Québec

Le délai total se compose de trois périodes distinctes.

Avant la première promesse acceptée. Les statistiques Centris de l’APCIQ publient chaque mois la moyenne de jours sur le marché, par secteur et par type de propriété. En septembre 2026:

Ces moyennes changent d’un mois à l’autre et ne prédisent pas le délai d’une propriété précise: le prix demandé, l’état et le secteur le font varier. Voyez ce qui fait varier le temps de vente à Laval et à Montréal.

Entre l’acceptation et la levée des conditions. Ce sont les délais inscrits à la promesse d’achat, détaillés plus bas, auxquels s’ajoutent les délais imprimés au formulaire.

Jusqu’à l’acte de vente. C’est la date inscrite à la clause 11.1, négociée avec l’acheteur, et la date d’occupation de la clause 11.2.

La promesse d’achat: accepter, refuser, ou contre-proposer

L’acheteur s’oblige irrévocablement jusqu’à une heure et une date qu’il écrit lui-même à la clause 14.1. Si vous n’acceptez pas dans ce délai, la promesse devient nulle. Le formulaire ajoute deux phrases que beaucoup de vendeurs découvrent trop tard: tout refus de votre part rend la promesse nulle et non avenue, et toute contre-proposition a le même effet qu’un refus.

Concrètement, vous ne pouvez pas contre-proposer puis revenir à l’offre initiale. Chaque contre-proposition annule les précédentes, et la dernière doit énumérer tous les éléments inclus et exclus absents de la promesse initiale. L’entente qui vous lie sera la promesse telle que modifiée par cette dernière contre-proposition.

L’OACIQ recommande de donner suite à toutes les promesses reçues, même pour les refuser. Le courtier, lui, doit vous les présenter toutes.

Les conditions de l’acheteur, et le délai écrit derrière chacune

Une promesse acceptée n’est pas une vente. Elle ouvre une période où l’acheteur réalise ses conditions, chacune avec son compteur. Les délais laissés en blanc se négocient et varient d’une transaction à l’autre; ceux qui sont imprimés au formulaire ne se négocient pas.

L’inspection. La clause 8.1 rend la promesse conditionnelle à ce que l’acheteur fasse inspecter l’immeuble dans un nombre de jours convenu. Si l’inspection révèle un facteur susceptible, de façon significative, de diminuer la valeur ou les revenus de l’immeuble ou d’en augmenter les dépenses, l’acheteur doit vous en aviser par écrit et vous remettre une copie du rapport au plus tard la quatrième journée suivant l’expiration de ce délai, avant 20 h. La promesse devient alors nulle dès que vous recevez cet avis accompagné du rapport. S’il n’avise pas dans le délai prévu, il est réputé avoir renoncé à la condition. Un rapport négatif ouvre donc une porte de sortie, pas une baisse de prix automatique: un ajustement passe par un nouveau document signé.

Le financement. L’acheteur s’engage à entreprendre de bonne foi les démarches pour obtenir son emprunt, et doit vous fournir dans le délai convenu une copie de l’engagement d’un prêteur. Cet engagement dépend souvent de l’évaluation que le prêteur fait faire de la propriété, qui est la sienne et pas celle du marché. En l’absence d’engagement, vous avez cinq jours après l’expiration du délai pour réagir par écrit: soit exiger une nouvelle demande auprès d’un prêteur que vous désignez, soit rendre la promesse nulle. Si vous ne faites rien dans ces cinq jours, elle devient nulle de toute façon.

Les documents. À la clause 9.1, vous remettez les documents énumérés dans le délai convenu. L’acheteur insatisfait, ou qui ne les a pas reçus, doit vous aviser par écrit dans les sept jours suivant l’expiration de ce délai. Ces avis se consignent sur le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions, pour qu’aucune des parties ne puisse prétendre plus tard n’avoir rien reçu.

Un vice ou une irrégularité dénoncé après la réalisation des conditions. La vente n’est pas annulée automatiquement. La clause 10.5 vise un vice ou une irrégularité touchant les titres de l’immeuble ou vos déclarations et obligations dans la promesse, dénoncé avant l’acte de vente. Elle vous accorde 21 jours à compter de la dénonciation écrite pour remédier à vos frais ou aviser que vous n’y remédierez pas. L’acheteur a ensuite cinq jours pour acheter quand même ou rendre la promesse nulle. Faites lire la dénonciation par un notaire avant de répondre.

Si vous devez acheter en même temps. Le formulaire n’a pas de case imprimée pour une condition de vente de la propriété de l’acheteur, ni pour la vôtre. Une telle condition, si elle est négociée, s’écrit à la clause 12.1 ou dans une annexe, et la date d’occupation de la clause 11.2 peut être alignée sur votre propre achat. Les options sont détaillées dans vendre avant d’acheter: les clauses.

Vendre une maison encore hypothéquée

C’est le cas le plus courant, et il ne bloque pas la vente. L’article 1723 oblige le vendeur à purger l’immeuble des hypothèques qui le grèvent. La clause 11.4 de la promesse donne au notaire l’instruction irrévocable de payer la rétribution du courtier à même les sommes qui vous reviennent, après le paiement de toutes les créances prioritaires et hypothécaires et de ses honoraires, notamment pour la radiation de ces créances. Le prêteur est donc remboursé à même le prix de vente.

La pénalité de remboursement anticipé. Selon l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, un prêteur peut exiger une pénalité si vous remboursez votre prêt en entier avant la fin du terme, y compris quand vous vendez votre maison. Elle correspond généralement au plus élevé de deux montants: trois mois d’intérêts sur le solde, ou le différentiel de taux d’intérêt. Si vous achetez une autre propriété, demandez au prêteur si le prêt peut être transféré, ce qui conserve le taux et les conditions. Demandez le calcul écrit avant de fixer votre prix net: casser son hypothèque et la pénalité.

La dernière étape du processus de vente: chez le notaire

Les conditions réalisées, l’acte de vente se signe devant le notaire identifié à la clause 11.1, à la date ou avant la date inscrite. Le notaire examine d’abord les titres. Il vérifie que le titre est incontestable, que vous êtes le véritable propriétaire, que vous avez le droit et la capacité de vendre, si votre conjoint doit consentir, et quelles charges hypothécaires grèvent l’immeuble. Avec le certificat de localisation, il vérifie les dimensions du terrain, que le bâtiment est bien érigé sur le lot vendu, la conformité au zonage, les empiétements et les droits de passage.

Il calcule ensuite les répartitions prévues à la clause 11.3: taxes foncières générales et spéciales, réserves de combustibles, revenus et dépenses, à la date de la signature ou à celle de l’occupation. Il obtient la quittance du prêteur, qui consent à la radiation de son hypothèque, et retient les fonds tant que l’acte n’est pas inscrit au Bureau de la publicité des droits.

Ce que le vendeur apporte. La Chambre des notaires publie une liste commune à l’acheteur et au vendeur : nom complet et coordonnées des parties, adresse de la propriété, offre d’achat complète, certificat de localisation à jour (datant de moins de 10 ans), comptes de taxes, documents d’état civil (mariage, divorce, contrat) et toute information demandée par le notaire. Côté vendeur, la promesse d’achat et l’examen des titres y ajoutent les pièces d’identité, l’acte d’acquisition, le relevé de solde hypothécaire, les contrats de location repris par l’acheteur selon la clause 11.7, les factures des inclusions, les coordonnées bancaires et le consentement du conjoint si l’immeuble est la résidence familiale. Jusqu’à l’occupation, vous demeurez responsable de maintenir les lieux dans l’état où ils se trouvaient lors des visites: le déroulement chez le notaire.

Pour compléter, lisez comment préparer votre maison avant la mise en marché et le contrat de courtage vente clause par clause.

Vous hésitez sur l’ordre des étapes ou sur un délai qui court déjà? Écrivez-moi. Je vous dis où vous en êtes dans la séquence, même si votre propriété est inscrite avec un autre courtier.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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