Commission du courtier immobilier au Québec: calcul, partage et taxes

Au Québec, la commission du courtier immobilier n’a pas de taux officiel: elle se négocie entre le client et l’agence, puis s’écrit dans le contrat de courtage. Ce guide explique comment elle se calcule, qui la paie, comment elle se partage entre le courtier du vendeur et celui de l’acheteur, quelles taxes s’y ajoutent et ce que prévoit le contrat exclusif quand il prend fin.

Chaque règle citée vient de la Loi sur le courtage immobilier, des formulaires obligatoires de l’OACIQ ou de Revenu Québec. Les sources sont listées en bas de page.

Aucun taux fixé: ce que disent la loi et l’OACIQ

La rétribution relève de la libre concurrence. Selon l’OACIQ, cette rémunération, souvent appelée commission, « n’est pas réglementée par la Loi sur le courtage immobilier ou par l’OACIQ, ni par aucune autre loi, puisqu’elle est déterminée par la libre concurrence ». La Loi encadre les activités des courtiers, mais elle ne traite pas du montant qu’ils peuvent demander, et ce montant varie d’une bannière à l’autre et d’un courtier à l’autre.

Aucun taux moyen officiel. Aucune des sources officielles consultées pour ce guide (OACIQ, Légis Québec, Revenu Québec, Bureau de la concurrence) ne publie de taux moyen pour le Québec. Les fourchettes qui circulent en ligne proviennent de sites privés, pas de ces organismes. Un taux présenté comme « standard » est une proposition, pas une règle.

Quatre formes possibles. L’OACIQ en énumère quatre:

• un pourcentage du prix de vente, la forme la plus courante selon l’OACIQ;
• une somme forfaitaire, fixée d’avance, qui ne varie pas avec le prix;
• un taux horaire, qui exige l’annexe DR (Déboursés et rétribution);
• une combinaison de ces options.

Un contrat écrit, sur formulaire obligatoire. Pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, un terrain destiné à la construction résidentielle ou une copropriété, les articles 23 et 24 de la Loi sur le courtage immobilier exigent un contrat « constaté par écrit sur le formulaire obligatoire élaboré par l’Organisme ». L’article 26 ajoute que tout contrat verbal est nul. Dans le contrat de courtage exclusif vente d’une maison, la rétribution s’inscrit à la clause 7.1, suivie de la mention « plus les taxes applicables ».

Le calcul en dollars: l’exemple d’une vente à 630 000 $

Le pourcentage s’applique au prix accepté, pas au prix demandé. L’OACIQ donne l’exemple d’une propriété inscrite à 500 000 $ et vendue 495 000 $: la commission se calcule sur 495 000 $. Une somme forfaitaire, elle, reste la même quel que soit le prix.

Prenons 630 000 $, le prix médian de l’unifamiliale à Laval au 3e trimestre 2026 selon le baromètre de l’APCIQ. Un point de pourcentage y vaut:

Un exemple complet, avec des taux fictifs. Les taux ci-dessous servent uniquement à montrer la mécanique. Ce ne sont ni des taux habituels ni des recommandations: remplacez-les par ceux de votre contrat.

Supposons un contrat de courtage vente à 4 % (clause 7.1), une part de 2 % offerte au courtier collaborateur (clause 7.3) et, du côté de l’acheteur, un contrat de courtage achat à 2,5 %.

Le vendeur reçoit donc 601 026,30 $ avant le remboursement de son hypothèque et ses autres frais. Si le contrat de l’acheteur avait prévu 2 % ou moins, la part offerte aurait tout couvert et l’acheteur n’aurait rien payé directement.

Pour d’autres prix, les médianes de chaque quartier de Laval sont calculées dans l’article sur la commission à Laval, et le calculateur de frais de clôture place ce montant à côté des autres frais de la transaction.

Les taxes: TPS et TVQ sur la commission

« Peu importe la forme de rétribution choisie, celle-ci est taxable », écrit l’OACIQ. Revenu Québec précise le calcul: la TPS de 5 % s’applique au prix, puis la TVQ de 9,975 % « au même prix ». La TVQ ne se calcule donc pas sur la TPS, et l’ensemble ajoute 14,975 %.

En pratique, multipliez la commission par 1,14975. Un taux de 4 % coûte en réalité un peu moins de 4,6 % du prix une fois les taxes ajoutées. C’est ce chiffre qu’il faut utiliser pour estimer le produit net d’une vente. L’OACIQ rappelle que le courtier doit expliquer à son client que les taxes se calculent sur la rétribution de la clause 7.1 et s’y ajoutent.

Qui paie: le vendeur, l’acheteur et le partage entre agences

Le vendeur paie l’agence. Si le courtier agit pour une agence, c’est à elle que la rétribution est versée, une fois les services rendus. Ce que l’agence remet ensuite à son courtier relève d’une entente interne qui ne figure pas dans le contrat du client.

L’agence du vendeur partage avec celle de l’acheteur. Par la clause 7.2, le vendeur reconnaît le droit de son agence de partager sa rétribution avec une agence qui collabore à la vente. Par la clause 7.3, l’agence s’engage à collaborer avec toute agence qui le demande et inscrit le pourcentage ou la somme qu’elle versera, « à même la somme qui lui est due ». Le formulaire avertit qu’un partage aux conditions déraisonnables « pourrait diminuer l’intérêt » des autres courtiers de proposer l’immeuble à leurs clients.

Le courtier doit tout dévoiler par écrit. Selon l’OACIQ, le courtier du vendeur doit dévoiler par écrit les conditions de sa rétribution, y compris celle offerte aux courtiers collaborateurs, et les conséquences de ces conditions.

Ce que paie l’acheteur. La clause 6.2 du contrat de courtage exclusif achat prévoit que la part reçue de l’agence du vendeur est déduite de la rétribution convenue avec l’acheteur. Le courtier doit informer l’acheteur du montant qu’il s’attend à recevoir avant que celui-ci formule une proposition d’achat. Selon l’OACIQ, « il se peut que l’acheteur n’ait aucune rétribution à payer directement à son propre courtier ». Si la part reçue est inférieure, ou si le vendeur n’a pas de courtier, l’acheteur paie la différence. La clause R2.5 de l’annexe R permet alors de l’inclure dans le prix d’achat pour la faire financer, sous réserve de ce que le prêteur accepte.

Deux précisions côté acheteur. Le contrat de courtage achat peut contenir la clause type 1.12, par laquelle le courtier renonce à réclamer quoi que ce soit à l’acheteur s’il reçoit un partage. Et selon l’OACIQ, un contrat de courtage achat à 0 % ne lierait pas les parties: le courtier ne pourrait alors pas représenter l’acheteur.

Une source de litige à éviter. L’OACIQ signale que visiter une maison avec le courtier du vendeur sans dire que vous comptez être représenté par votre propre courtier peut mener à un litige entre courtiers sur la rétribution. Le critère, appelé cause efficiente de la vente, est régi par les règles de l’APCIQ. Les obligations de chaque côté sont détaillées dans le guide du contrat de courtage achat.

Quand la commission devient due

La clause 7.1 du contrat de courtage vente prévoit quatre cas:

1. une entente visant à vendre l’immeuble est conclue pendant le contrat, avec ou sans l’intermédiaire de l’agence, et toutes ses conditions sont remplies, sauf la signature de l’acte de vente et le paiement du prix;
2. le vendeur refuse une promesse d’achat conforme aux conditions de vente du contrat;
3. une vente a lieu dans les 180 jours suivant la fin ou la résiliation du contrat avec une personne intéressée à l’immeuble pendant sa durée, sauf nouveau contrat exclusif conclu de bonne foi avec une autre agence;
4. un acte volontaire du vendeur empêche l’exécution du contrat.

L’OACIQ le résume ainsi: « L’acte de vente n’a donc pas à être signé pour que la rétribution soit acquise ». En pratique, la rétribution est payée après la signature de l’acte et à même le produit de la vente, en application de la clause 11.4 de la promesse d’achat. C’est le notaire qui répartit les sommes, comme l’explique le guide du notaire au Québec.

À l’inverse, la clause 7.4 écarte toute rétribution si l’acte ne se signe pas par la faute de l’acheteur, ou si le courtier, son conjoint ou une société qu’ils contrôlent acquiert un intérêt dans l’immeuble.

En dehors des cas 2 et 4, c’est simple: pas de vente, pas de commission. Je l’ai vécu en 2026. Une vendeuse a retiré sa maison du marché quelques semaines après la mise en vente, pour des projets personnels, et je n’ai pas été payé pour ce dossier. Un courtier n’est pas un salarié: sans vente, il n’est généralement pas payé. Ce qu’un dossier sans vente peut laisser, c’est la confiance du client et ses références, et dans ce métier elles comptent autant que la commission.

Le contrat exclusif: durée, résiliation et 180 jours

La durée. Le contrat prend fin à 23 h 59 à la date inscrite à la clause 2.1. Sans date, il prend fin 30 jours après sa conclusion. La date elle-même n’est pas fixée par le formulaire: elle se négocie.

Trois jours pour changer d’avis. L’article 28 de la Loi permet au client de résilier le contrat à sa discrétion dans les trois jours qui suivent la réception d’un double signé par les deux parties, malgré toute stipulation contraire, par simple avis écrit. L’article 29 interdit alors toute rétribution, sauf si une vente répondant aux conditions de l’article 27 survient.

Après ce délai. La clause 2.1 permet au vendeur de résilier en tout temps, sans motif, à moins d’une stipulation contraire à la clause 11.1. Il peut alors devoir payer les frais et dépenses engagés par l’agence ou la dédommager du préjudice subi, comme le prévoit l’article 2129 du Code civil, rappelle l’OACIQ. Un contrat peut être stipulé non résiliable, mais le droit des trois jours demeure. L’agence, elle, ne peut résilier que pour un motif sérieux, et pas à contretemps.

La protection de 180 jours. L’article 27 de la Loi rend valide une clause qui oblige le client à payer après l’expiration du contrat seulement si trois conditions sont réunies: le contrat est exclusif, l’acheteur a été intéressé à l’immeuble pendant le contrat, et la vente survient au plus 180 jours après l’expiration, sans que le client ait conclu entre-temps un contrat exclusif avec un autre courtier. Selon l’OACIQ, une personne qui a visité l’immeuble ou fait une promesse d’achat pendant le contrat est généralement considérée comme intéressée. Le délai part de la date de fin prévue, ou de la date de résiliation. L’article 30 interdit de renoncer à ces droits par convention.

Le reste du formulaire est commenté clause par clause dans le guide du contrat de courtage vente.

Ce qui se négocie, et ce qu’il faut obtenir par écrit

Avant de signer, ces points sont ouverts à la discussion:

1. Le taux ou la somme forfaitaire de la clause 7.1, et le prix auquel il s’applique.
2. La forme de la rétribution: pourcentage, forfait, taux horaire avec l’annexe DR, ou combinaison.
3. La part offerte au courtier de l’acheteur, à la clause 7.3.
4. La date de fin du contrat, à la clause 2.1, et le caractère résiliable ou non.
5. Toute réduction convenue, par exemple pour des personnes désignées, dans la section « Autres déclarations et conditions » ou en annexe.
6. Les services inclus: photographie, plan, visite virtuelle, publicité. Le formulaire ne les détaille pas; demandez-les par écrit.

Pour l’acheteur, les mêmes questions valent pour le contrat de courtage achat, avec en plus la clause 1.12 de non-réclamation.

En cas de désaccord sur la rétribution, l’OACIQ indique qu’elle n’intervient habituellement pas dans ces litiges et renvoie au dirigeant de l’agence, qui doit veiller au respect des obligations déontologiques.

Vendre sans courtier ou au forfait: ce qui change

Vendre sans courtier évite la commission du côté du vendeur. Elle ne fait pas disparaître celle du courtier de l’acheteur: un acheteur représenté a signé un contrat de courtage achat, et si personne ne verse de partage, c’est lui qui paie son courtier, parfois en ajustant son offre. Le vendeur assume aussi la mise en marché, les visites, la négociation et les documents.

Le forfait et le service limité sont d’autres options permises: une somme fixe, ou une rétribution moindre contre moins de services. Vérifiez ce qui est inclus, ce qui devient payant en option et ce qui reste à votre charge. La comparaison complète est faite dans l’article sur la vente avec ou sans courtier.

Ce qui bouge au Canada depuis 2024

Le 3 octobre 2024, le Bureau de la concurrence a annoncé qu’il faisait avancer son enquête sur les règles de commission de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). Ces règles exigent que le courtier du vendeur offre une rémunération au courtier de l’acheteur pour une propriété inscrite sur un système MLS. Le Bureau examine si elles découragent les courtiers d’acheteurs de concurrencer par des taux plus bas. Le 20 février 2026, il a étendu l’enquête à Greater Vancouver REALTORS, en précisant qu’aucune conclusion d’acte répréhensible n’avait été tirée. Ses communiqués ne visent pas le Québec en particulier.

Au Québec, le partage reste fixé par la clause 7.3 du formulaire obligatoire. Le 15 octobre 2026, le Bureau a aussi conclu avec l’APCIQ une entente qui oblige celle-ci à offrir à ses membres un flux de données immobilières, pour dix ans. Cette entente porte sur l’accès aux données, pas sur le montant des commissions.

Vous voulez le calcul pour votre propriété plutôt que pour une médiane? Écrivez-moi avec l’adresse et le prix visé: vous recevrez la rétribution convertie en dollars, taxes comprises, et la part offerte au courtier de l’acheteur, avant toute signature.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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