Bruit et insonorisation en condo au Québec : normes, tests et recours

Le bruit est un défaut que les acheteurs vérifient rarement. On note l’année de la toiture, on demande le fonds de prévoyance, puis on visite vingt minutes un mardi après-midi, sans savoir ce qu’on entendra un jeudi à 23 h. Pourtant le bruit se vérifie : il a une cause physique, une norme de construction chiffrée, une clause dans la déclaration de copropriété et un recours précis au Code civil.

Le bruit aérien et le bruit d’impact ne se corrigent pas pareil

Le bruit aérien, ce sont les voix, la télévision, la musique, le chien. Le son voyage dans l’air, frappe la séparation entre les deux logements et en traverse une partie. Il passe aussi à côté : par les jonctions du mur et du plancher, par les murs contigus, par une prise électrique, par une grille de ventilation.

Le bruit d’impact, ce sont les pas, la chaise qu’on tire, l’objet qu’on échappe. L’énergie entre directement dans la structure, qui vibre et rayonne le son plus loin. C’est pour ça qu’ajouter du gypse au plafond donne souvent un résultat décevant : la source n’est pas dans l’air, elle est dans le plancher du voisin du dessus.

La distinction décide de qui fait les travaux. Le bruit aérien se corrige surtout chez vous, le bruit d’impact surtout chez l’autre.

La norme d’insonorisation entre deux logements au Québec

Le chapitre I, Bâtiment, du Code de construction du Québec est constitué du Code national du bâtiment et des modifications québécoises. L’édition fondée sur le CNB 2015 est entrée en vigueur le 8 janvier 2022, celle fondée sur le CNB 2020 le 17 avril 2025. La Régie du bâtiment a prolongé d’un an la période transitoire par des règlements en vigueur depuis le 10 septembre 2026 : les projets qui débutent avant le 17 octobre 2027 peuvent encore suivre l’édition précédente.

Les valeurs exigées. Selon la fiche technique de FPInnovations sur le contrôle du bruit, publiée en 2024 avec la contribution de la Régie du bâtiment et fondée sur l’édition du Code issue du CNB 2015, un assemblage de séparation et la construction attenante doivent fournir un ITSA d’au moins 47 ou un ITS d’au moins 50, avec des constructions contiguës conformes à l’article 9.11.1.4 (articles 5.8.1.1 et 9.11.1.1).

Deux façons de se conformer. L’indice de transmission du son (ITS) ne tient compte que des parcours directs, à travers le mur ou le plancher qui sépare deux logements. L’indice de transmission du son apparent (ITSA), introduit avec l’édition 2015 du CNB, tient compte des parcours directs et indirects, donc des jonctions et des surfaces contiguës. Un mur excellent en laboratoire peut donner un résultat médiocre si les jonctions sont mal faites.

Rien d’obligatoire pour les pas. La même fiche l’écrit : il n’y a pas, pour le moment, d’exigence dans le Code pour le contrôle de la transmission des bruits d’impact. Le Code recommande seulement qu’un plancher nu, sans tapis, atteigne un indice d’isolation aux bruits d’impact (IIC) d’au moins 55. La fiche technique de Garantie de construction résidentielle sur l’article 9.11 le confirme : l’ITS et l’ITSA caractérisent l’atténuation du son dans l’air.

Le Code s’applique aux travaux, pas au bâtiment existant. Un triplex de 1925 converti en copropriété divise n’a jamais été construit pour séparer acoustiquement deux ménages, et sa conversion ne l’a rendu conforme à rien. Pour un immeuble précis, l’édition applicable dépend de la date du projet : la Régie du bâtiment ou un acousticien peut la confirmer.

Le couvre-plancher imposé par la déclaration de copropriété

Comme le Code ne protège pas des pas, cette clause fait le travail à sa place. C’est aussi celle que peu d’acheteurs lisent avant l’offre.

L’article 1053 du Code civil permet à l’acte constitutif de contenir toute convention relative aux parties privatives, y compris une clause pénale. L’article 1063 ajoute que chaque copropriétaire jouit librement de sa partie privative à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. L’article 1057 rend ce règlement opposable au locataire ou à l’occupant dès qu’un exemplaire lui est remis.

Beaucoup de déclarations imposent un tapis sur une proportion minimale du plancher, une membrane acoustique sous tout revêtement rigide, ou une autorisation écrite du conseil d’administration. L’acheteur qui veut retirer le tapis pour du bois franc fait donc trois choses avant de signer : il lit la clause, il demande par écrit au syndicat si son projet est permis, et il vérifie si le plancher du logement du dessus a été approuvé. Les règles de rénovation en copropriété s’appliquent au même projet.

Le levier du syndicat est sérieux. Selon l’article 1080, lorsque le refus d’un copropriétaire de se conformer à la déclaration cause un préjudice sérieux et irréparable, le tribunal peut lui enjoindre de s’y conformer, et ordonner la vente de sa fraction s’il transgresse l’injonction. Ces documents se lisent avec la même attention que les frais de condo et le fonds de prévoyance, et font partie des documents de copropriété à obtenir avant l’achat.

Le bruit extérieur : rue, train, corridor aérien

Trois sources se vérifient sur une carte, avant la visite.

La route. La Politique de gestion du bruit routier du ministère des Transports et de la Mobilité durable, publiée en mars 2025, fixe le seuil d’intervention à 65 dBA Lden au rez-de-chaussée ou au premier étage pour les infrastructures routières existantes, et reconnaît 55 dBA Lden comme niveau acceptable. L’approche corrective ne vise que les zones sensibles dont le permis a été délivré avant mars 1998 et qui comptent au moins 10 unités d’habitation. Un mur antibruit n’est donc ni automatique ni rapide.

Le train. Le corridor ferroviaire est visible sur n’importe quelle carte, et le fret circule aussi la nuit. La politique ci-dessus vise le réseau routier, pas le rail. Les vibrations sont un problème distinct du bruit.

L’avion. Transports Canada publie un système de prévision d’ambiance sonore, les courbes NEF, autour des aéroports. Tout niveau supérieur à 25 dérangera fort probablement, le ministère déconseille les nouveaux aménagements résidentiels au-delà de 30, et au-dessus de 35 les plaintes sont nombreuses.

Ces repères font partie du portrait d’un secteur, comme sur la page consacrée à Laval.

Cinq tests de bruit à faire pendant la visite d’un condo

1. Deux visites, deux moments. Une en journée, une en soirée ou un vendredi soir. Une autoroute et un bar de quartier ne s’entendent pas un mardi à 14 h.
2. Soixante secondes de silence. Dans la chambre, porte fermée, personne ne parle et personne ne bouge. Écoutez fenêtre fermée, puis ouverte.
3. Le test d’impact. Demandez à votre courtier d’organiser le passage d’une personne à l’étage au-dessus, en chaussures, à pas normaux. Rien d’autre ne révèle un plancher rigide posé sans membrane.
4. Les points faibles. Approchez l’oreille des prises du mur mitoyen, des luminaires encastrés, de la grille de ventilation et de la colonne de plomberie : ce sont les trous par lesquels passe le bruit aérien.
5. Le corridor. Ouvrez la porte d’entrée, écoutez, refermez. Vérifiez le coupe-froid et si la porte est pleine ou creuse.

Ces cinq gestes s’ajoutent à la liste de la première visite et prennent dix minutes. L’inspection préachat ne mesure pas l’acoustique : voyez ce que couvre le mandat d’un inspecteur.

Ce qui se corrige, et ce que ça implique

Aucune source officielle ne publie le coût de ces travaux : faites-les estimer par deux entrepreneurs licenciés. En copropriété, dès qu’ils touchent une partie commune ou la structure, l’article 1063 vous renvoie au règlement de l’immeuble.

Le recours quand le bruit vient d’un voisin

L’article 976 du Code civil est la règle de base : « Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. » Un bruit n’ouvre pas un recours parce qu’il dérange, mais parce qu’il est anormal dans ce contexte. Éducaloi précise que le trouble doit être continu ou répétitif, et sérieux. Le détail de la démarche se trouve dans le guide des troubles de voisinage.

La voie municipale. À Montréal, le bruit relève des arrondissements, et les règles varient de l’un à l’autre. Là où il s’applique, le Règlement sur le bruit, R.R.V.M. c. B-3, déclare nuisance le bruit qui dépasse le maximum fixé ou qui est spécifiquement prohibé (article 2). Dans la codification de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, l’article 9 prohibe, lorsqu’il s’entend à l’extérieur ou dans un autre local, le bruit d’appareils sonores, les cris et le tapage, et les instruments de musique en période de nuit, en tout temps s’ils sont à percussion ou électriques. Le Plateau-Mont-Royal a adopté le 4 mai 2026 son propre règlement sur le bruit, désormais en vigueur. La plainte passe par le 311. À Laval, le règlement L-12084 encadre les nuisances : les travaux de rénovation sont tolérés la semaine de 7 h à 19 h et le samedi de 9 h à 17 h.

Si vous êtes locataire. L’article 1854 oblige le locateur à procurer au locataire la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail, et l’article 1860 interdit au locataire de troubler la jouissance normale des autres locataires. L’article 1861 permet au locataire, après avoir dénoncé le trouble au locateur commun et si celui-ci persiste, d’obtenir une diminution de loyer ou la résiliation du bail, et des dommages du locateur à moins qu’il ne prouve avoir agi avec prudence et diligence. Le Tribunal administratif du logement veut une preuve : un journal daté et heuré, une mise en demeure recommandée avec un délai, des témoins.

Si vous êtes copropriétaire. Le Tribunal administratif du logement n’a rien à voir avec votre dossier. Vous passez par le syndicat, qui fait respecter la déclaration, et au besoin par l’injonction de l’article 1080. Contre un voisin que votre déclaration ne lie pas, c’est le tribunal de droit commun et l’article 976. La décision appartient à votre avocat.

Pour compléter, lisez ce que vous achetez vraiment en copropriété et la liste de l’inspection préachat.

Vous hésitez entre deux immeubles et le bruit fait partie de l’équation ? Écrivez-moi : on organise les visites aux bonnes heures et on lit la déclaration ensemble.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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