دليل عملي
أول لقاء مع وسيط عقاري: المستندات التي تجهّزها
قد يصل البائع إلى هذا الموعد خالي اليدين، ظناً منه أن الحديث سيدور على السعر قبل كل شيء. وبعد ثلاثة أسابيع، قد يظل …
عامل توصيل ينزلق في مدخل بيتك. كتلة جليد تنفصل عن إفريز سطحك وتُحدث خدشاً في سيارة متوقفة بجانبه. حادثان شتويان شائعان، لا يعالجهما القانون المدني بالطريقة نفسها، والفرق هو الذي يقرر من يدفع. إليك النظامين، ثم ما تفرضه مونتريال ولافال فعلاً، برقم النظام في اليد.
المادة 1457 أو المادة 1467: نظامان للمسؤولية
النظام العام هو المادة 1457 من القانون المدني. على كل شخص أن يراعي قواعد السلوك المفروضة عليه بحيث لا يسبب ضرراً للغير، ومن يخلّ بهذا الواجب يسأل عن الضرر الذي سبّبه خطؤه. فعلى المتضرر إذاً أن يثبت خطأً. ويلخّص Éducaloi الاختبار: نتساءل ما كان سيفعله شخص عاقل في الظروف نفسها.
والمادة 1465 تضيف درجة: حافظ المال يسأل عن الضرر الذي يسببه فعل هذا المال المستقل، إلا إذا أثبت أنه لم يرتكب أي خطأ. فعبء الإثبات ينتقل إلى الحافظ.
والمادة 1467 تذهب أبعد. المالك ملزم بإصلاح الضرر الذي يسببه هلاك عقاره، ولو جزئياً، سواء نتج عن عيب في الصيانة أو عن عيب في البناء. وكلمة «خطأ» لا تظهر في هذه العبارة. أما كلمة «مالك» فتظهر.
| الحالة | النظام | من يثبت ماذا |
|---|---|---|
| زائر يسقط في المدخل | 1457 | المتضرر يثبت الخطأ |
| مال تحت حفظك | 1465 | أنت تثبت انعدام الخطأ |
| هلاك جزئي للعقار | 1467 | عيب في الصيانة أو عيب في البناء |
وتحفّظ: لا تحسم أي مصادر رسمية اطُّلع عليها ما إذا كانت كتلة جليد انفصلت عن إفريز تُعدّ «هلاكاً» بمعنى المادة 1467 أم حالة حفظ بمعنى المادة 1465. هذا التوصيف يُقرَّر ملفاً بملف أمام المحكمة، مع محامٍ.
الجليد الذي يسقط من السطح
تعود Régie du bâtiment du Québec إلى الموضوع كل شتاء تقريباً. وبيانها الصادر في 26 فبراير 2025 يسمّي علامات الحمل الزائد: تشققات على الجدران الداخلية، أبواب داخلية تنحصر أو تحتكّ، طقطقات غير معتادة، أسقف تتشوّه. وإذا ظهرت هذه العلامات، توصي الهيئة بإزالة الثلج عن السطح أياً كانت كمية الثلج الموجودة.
رقائق الجليد على الحافة. تدعو الهيئة المالكين إلى إزالة الجليد ورقائق الجليد الظاهرة على حافة مبانيهم، لأنها تمثل خطراً على المارّة والسيارات. وهذه أنفع عبارة في البيان: إنها تصف موجب صيانة عاماً وموثَّقاً. والمالك الذي يتجاهله سيصعب عليه أن يدفع بأن شخصاً عاقلاً كان سيفعل مثله.
من يزيل الثلج عن السطح. وتضيف الهيئة أن إزالة الثلج عن سطح عملية خطرة، ومن الأفضل إسنادها إلى شركة متخصصة لا تُتلف غشاء العزل المائي، وأنه يجب أيضاً تفريج مخارج الطوارئ والشرفات والمستودعات والمرائب. وهذه التوصيات موجّهة إلى المالكين. أما العمل نفسه، فتطلب CNESST (هيئة الصحة والسلامة في العمل في كيبيك) من العاملين في إزالة الثلج عن سطح مسطح أن يركّبوا، قبل الشتاء، خط تحذير يحدد منطقة أمان عرضها 2 م حول السطح كله لا يُزال منها الثلج، وأن يحددوا على الأرض منطقة سقوط الثلج والجليد. وعرض سعر لا يذكر شيئاً عن هذه الإجراءات يستحق سؤالاً. وقائمة أعمال الشتاء في المنزل موجودة في الصيانة الشتوية للمنزل في كيبيك، وعمر السقف في العمر الافتراضي للسقف والنوافذ.
الزائر الذي يسقط في مدخلك
نحن في المادة 1457، وعلى المتضرر أن يثبت خطأً. ويضيف Éducaloi نقطتين: المسؤولية قد تكون مشتركة، وحصة الخطأ من جانب الشخص المصاب تخفّض التعويض الذي يتلقاه؛ وعلى هذا الشخص موجب تقليل أضراره.
ما يغطيه تأمين المسكن. بحسب Bureau d’assurance du Canada، المسؤولية المدنية مشمولة في بوليصة تأمين المسكن، سواء كنت مالكاً أو مستأجراً. والمؤمِّن يدفع أتعاب محاميك ومصاريف المحكمة إن رُفعت عليك دعوى، ويعوّض بدلاً منك الشخص الذي تحمّل الأضرار إن حُمِّلت المسؤولية. والهيئة تستخدم هذا المثال بالذات: عامل توصيل ينزلق على طبقة جليد في درجك ولا يستطيع العمل بعدها.
وهناك حدّان. التغطية تتوقف عند حدّ العقد، وهو عادة مليون دولار بحسب الهيئة، وفوق ذلك تدفع أنت الفارق. ويمكن للمؤمِّن أن يرفض الدفع، مثلاً إذا كان الحادث قد أُحدث طوعاً أو إذا كان التصريح كاذباً. وعن الاقتطاع، توضح الهيئة أنه يُخصم من التعويض المدفوع عن أموالك الخاصة؛ ولا تعلن أي صفحة من صفحاتها التي اطُّلع عليها اقتطاعاً على جانب المسؤولية المدنية. اقرأ عقدك: لا أحد يستطيع أن يضمن قبول مطالبة. وبقية أضرار الشتاء وتغطيتها موصوفة في الأضرار الشائعة في تأمين المسكن.
الرصيف أمام بيتك ليس ملكك
في مونتريال، المدينة هي التي تزيل الثلج عن الأرصفة والشوارع. وصفحتها، المحدَّثة في 15 أكتوبر 2026، تصف العمليات: نشر الملح والحصى المكسّر بمجرد أن يصبح الطريق والأرصفة زلقة، والكشح انطلاقاً من تراكم 2.5 سم، وتحميل الثلج انطلاقاً من 10 إلى 15 سم، وفق ثلاثة مستويات أولوية تضع الشرايين الكبرى قبل الشوارع المحلية.
وما تفرضه عليك أقصر، وغير معروف جيداً: إزالة الثلج عن المدخل الرئيسي لعقارك وعن مدخل الموقف. ومرور المركبات يترك أيضاً حاجزاً من الثلج أمام مدخلك، وإزالته عليك أنت.
وإذا وقع السقوط على الرصيف العام. Éducaloi واضح: المدينة ليست مسؤولة تلقائياً. يجب إثبات خطأ أو إهمال في صيانة الرصيف، لأن لا مدينة تستطيع أن تضمن أرضاً بلا ثلج ولا جليد في كل حين. والمهل تتغير بحسب الضرر: إشعار خطي مدته 15 يوماً في الغالب، وأحياناً 60 يوماً بحسب البلدية، ثم ستة أشهر للمقاضاة عن أضرار مادية، مقابل ثلاث سنوات عن إصابة جسدية. والمادة 2930 من القانون المدني تفسّر هذا الفارق: شرط الإشعار المسبق لا يمكن أن يعطّل مهلة التقادم عندما تتعلق الدعوى بضرر جسدي.
أين يمكن وضع الثلج، والغرامة التي تلي
هنا تكفّ القواعد عن أن تكون كيبيكية وتصبح بلدية.
| المدينة | القاعدة المنشورة | الغرامة المنشورة |
|---|---|---|
| لافال | يُحظَر وضع الثلج على الشوارع أو الأرصفة أو الجزر الوسطية، النظام L-6070، المادة 122.2 | 107 $ عن المخالفة الأولى |
| مونتريال، سان ليونار | يُحظَر إلقاء الثلج أو الجليد من أرض خاصة على الملك العام بعد التحميل | 100 $ إلى 4 000 $ |
لافال لا تترك أي هامش: الثلج يذهب إلى أرضك أو إلى مستودع الثلج التابع للمدينة. ويحظر النظام L-12137 كذلك نفخ الثلج على حنفية الحريق أو وضع الجليد عليها أو دفنها، أياً كان لونها.
ومونتريال تعمل بحسب الدائرة. تقول المدينة إن دفع الثلج إلى الشارع أو على الرصيف أو على ساحة عامة محظور في معظم الدوائر، وإن بعضها يسمح به في حالات محددة، وأحياناً برخصة. وصفحتها عن وضع الثلج في الشارع، المحدَّثة في 22 سبتمبر 2026، تعطي قواعد موسم 2026-2027:
| الدائرة | القاعدة لموسم 2026-2027 |
|---|---|
| Ahuntsic-Cartierville | لم تعد رخصة وضع الثلج على الملك العام تُمنح |
| Anjou | مبنى من 6 مساكن أو أقل له مرأب وليس له موقف خارجي: يجوز وضع الثلج في الشارع دون رخصة، انطلاقاً من 5 سم، في جهة العقار نفسها |
| Côte-des-Neiges et Notre-Dame-de-Grâce | رخصة بسعر 7.40 $ للمتر المربع (8 مساكن أو أقل) أو 11.60 $ (9 مساكن أو أكثر)، والطلبات ابتداءً من 2 نوفمبر 2026 |
| Plateau-Mont-Royal | الرخصة إلزامية للمباني من 9 مساكن أو أكثر وللمحلات التجارية، 11 $ للمتر المربع، سارية من 1 نوفمبر إلى 30 أبريل |
| Saint-Léonard | الوضع على حافة الطريق فقط عند تساقط ثلج جديد، أمام العقار، ولا يُسمح به للمحلات التجارية |
وتضيف لافال إرشادين مرقَّمين: عدم دفن حنفيات الحريق، وتركيب مظلة السيارة على مسافة 60 سم على الأقل من الرصيف أو من الحدّ، أو 1.2 م من الشارع إن لم يكن هناك رصيف. وقواعد مظلة السيارة مفصّلة في رخص المستودع ومظلة السيارة والمرأب. وهذه المسافات تُتحقَّق قبل الشراء، كما بقية الإطار البلدي لعنوان ما: صفحة وسيط عقاري في لافال تقول ما يشمله هذا التحقق.
والثلج المدفوع إلى أرض الجار؟ لا تعالج أي صفحة بلدية اطُّلع عليها أرض الجار الخاصة: هذه الأنظمة تؤطّر الملك العام. فالقانون المدني هو الذي يحكم، بالمادة 1457 وبالمادة 976، التي تقضي بأن على الجيران أن يتقبّلوا مضايقات الجوار العادية التي لا تتجاوز حدود التساهل الواجب بينهم. ومروحة ثلج موجَّهة نحو سياج الجار النباتي طوال الشتاء ليست مضايقة عادية بحال. سبل الرجوع في مقالنا عن نزاعات الجوار.
عقد إزالة الثلوج: ما يُتحقَّق منه قبل التوقيع
في لافال، يشترط النظام L-12767 أن يحصل كل المقاولين الذين يقدّمون خدمة إزالة ثلوج خاصة على رخصة من المدينة. والرسوم 116 $ عن المركبة الأولى و29 $ عن كل مركبة إضافية، مع تسجيلات سارية من 1 نوفمبر إلى 1 مايو. وللحصول عليها، على المقاول أن يرفق إثبات تأمين مسؤولية بمبلغ 2 000 000 $ وشهادات تسجيل مركباته، ثم يلصق البطاقة التي يستلمها في الزاوية العليا اليمنى من الزجاج الأمامي. وتوضح المدينة أن المقاول مسؤول عن كل ضرر يلحق بالملك الخاص أو العام أثناء العمليات.
والنتيجة العملية بسيطة: في لافال، انظر إلى الزجاج الأمامي. غياب البطاقة يعني أن إثبات التأمين لم يُودَع لدى المدينة أبداً. ولمونتريال أيضاً إجراء رخصة خاص بمقاولي إزالة الثلوج الخاصة. ولا ينشر أي مصدر رسمي تعرفة لعقد سكني.
البند الذي يقول إن المقاول غير مسؤول عن أي شيء. المادة 1474 من القانون المدني تحظر استبعاد المسؤولية أو الحدّ منها عن الضرر المادي الناتج عن خطأ مقصود أو جسيم، وتحظر أي استبعاد عن الضرر الجسدي أو المعنوي. فالبند الأوسع من ذلك لا يساوي ما يدّعي أنه يساويه.
مبنى مؤجَّر: مسؤولية إزالة الثلوج تبقى على المالك
المادة 1854 تُلزم المُؤجِّر بتسليم المسكن في حالة إصلاح جيدة من كل نوع، وبتوفير التمتع الهادئ به طوال مدة الإيجار، وبصيانته للاستعمال المؤجَّر من أجله. والمادة 1864 تُلزمه بإجراء كل الإصلاحات اللازمة، سوى الإصلاحات الصغيرة المتصلة بالصيانة التي تكون على المستأجر إلا إذا نتجت عن القِدم أو عن قوة قاهرة. ومحكمة السكن الإدارية تستشهد بهاتين المادتين في قائمة موجبات المُؤجِّر.
وتقول المحكمة أكثر في مكان آخر: في نموذج تحديد الإيجار 2026-2027، مصاريف الصيانة هي التي يتحمّلها المُؤجِّر للحفاظ على العقار والمساكن والأرض والتجهيزات المتاحة للمستأجرين في حالة جيدة، والنفقات المتصلة بإزالة الثلوج مشمولة فيها بالاسم. فحين تحسب المحكمة إيجاراً، تكون إزالة الثلوج نفقة على المالك. ولافال تقولها بصراحة أكبر: مالك مبنى متعدد المساكن مسؤول عن إزالة الثلوج عن كل مخارج مستأجريه.
ما يمكن للعقد أن يقرره، وما لا يمكنه. يمكن للعقد أن يوزّع المهمة، مثلاً أن يترك للمستأجر الشرفة التي يشغلها وحده. وثلاثة أمور لا تتحرك. موجب الصيانة على المُؤجِّر يبقى مكتوباً في المادتين 1854 و1864. والمادة 1474 تمنع استبعاد المسؤولية عن ضرر جسدي. والمادة 1467 تعيّن مالك العقار، لا مستأجره: وبند في عقد إيجار لا يغيّر من هو المالك. الإدارة اليومية مفصَّلة في دليلنا عن إدارة العقارات الإيجارية، وما تكشفه زيارة شتوية قبل الشراء في شراء منزل في الشتاء في مونتريال.
للاستكمال، اقرأ ذوبان الثلوج وتسرّب المياه إلى القبو وجدول تكلفة صيانة منزل.
تريد أن تعرف ما يفرضه عنوان ما في الشتاء قبل أن تقدّم عرضاً؟ اكتب إليّ: نتحقق من نظام المدينة، ونوع السطح، والمخارج التي يجب تفريجها. أنا وسيط عقاري لا محامٍ ولا مؤمِّن: ملف مسؤولية جارٍ يُناقش مع محامٍ ومع مؤمِّنك.
أسئلة شائعة
من المسؤول عن إزالة الثلج عن السطح؟
مالك العقار. فالمادة 1467 من القانون المدني تجعله مسؤولاً عن الضرر الذي يسببه هلاك عقاره، ولو جزئياً، الناتج عن عيب في الصيانة، وتوصيه Régie du bâtiment بإسناد إزالة الثلج عن السطح إلى شركة متخصصة. ويمكن لعقد الإيجار، سكنياً كان أو تجارياً، أن يُسند المهمة إلى المستأجر، لكنه لا يغيّر من هو المالك.
هل عليّ إزالة الثلج عن الرصيف أمام بيتي في مونتريال؟
لا، المدينة تتولى ذلك. وما يعود إلى المالك: المدخل الرئيسي للعقار، ومدخل الموقف، وحاجز الثلج الذي تتركه مركبات إزالة الثلوج أمام المدخل.
هل يمكن دفع الثلج إلى الشارع في لافال؟
لا. فالنظام L-6070 يحظر وضع الثلج على الشوارع أو الأرصفة أو الجزر الوسطية، بغرامة 107 $ عن المخالفة الأولى. ويبقى الثلج في الأرض الخاصة أو يُنقل إلى مستودع الثلج التابع للمدينة.
رقيقة جليد سقطت من سطحي وخدشت سيارة الجار. هل يدفع تأميني؟
المسؤولية المدنية في بوليصة المسكن تغطي هذه الحالة: المؤمِّن يتولى الدفاع ويعوّض بدلاً من المؤمَّن له إن حُمِّل المسؤولية، حتى حدّ العقد، وهو عادة مليون دولار بحسب Bureau d’assurance du Canada. ولا تُقبل أي مطالبة مسبقاً: صرّح بالحادث واترك المؤمِّن يحلّله.
هل يمكنني أن أكتب في عقد الإيجار أن المستأجر يزيل الثلج؟
يمكن للعقد أن يوزّع المهمة، لا أن يُعفي المُؤجِّر من موجبه. فالمادتان 1854 و1864 من القانون المدني تبقيان، والمادة 1474 تحظر استبعاد المسؤولية عن ضرر جسدي، والمحكمة تحسب إزالة الثلوج ضمن مصاريف الصيانة على المُؤجِّر.
جاري يدفع ثلجه إلى أرضي. ما العمل؟
أنظمة مونتريال ولافال تؤطّر الملك العام، لا أرض الجار الخاصة. والرجوع يمرّ بالقانون المدني، المادتان 1457 و976: صور مؤرَّخة، وإنذار خطي، ثم، عند الحاجة، محكمة المطالبات الصغيرة. انظر نزاعات الجوار.
المصادر
- Code civil du Québec, articles 1457, 1465, 1467, 1474, 976 et 2930, Publications Québec, LégisQuébec (اطُّلع عليه في 2026-09-25)
- Vous faire indemniser pour vos dommages : la responsabilité civile, Éducaloi (اطُّلع عليه في 2026-09-25)
- Accidents hivernaux : la ville pourrait vous indemniser!, Éducaloi (اطُّلع عليه في 2026-09-25)
- Déneigement des trottoirs et des rues, Ville de Montréal (اطُّلع عليه في 2026-10-31)
- Déneigement des terrains privés, Ville de Montréal (اطُّلع عليه في 2026-09-25)
- Demander l'autorisation de déposer de la neige dans la rue, Ville de Montréal (اطُّلع عليه في 2026-10-31)
- Interdiction de déverser de la neige après un chargement à Saint-Léonard, Ville de Montréal, arrondissement de Saint-Léonard (اطُّلع عليه في 2026-10-31)
- Déneigement, règlements, Ville de Laval (اطُّلع عليه في 2026-10-31)
- Déneigeur privé, permis, Ville de Laval (اطُّلع عليه في 2026-10-31)
- Conseils pour faciliter l'entretien des rues, Ville de Laval (اطُّلع عليه في 2026-10-31)
- Droits et obligations du locateur, Tribunal administratif du logement (اطُّلع عليه في 2026-09-25)
- Fixation 2026-2027, Renseignements nécessaires, feuillet explicatif, Tribunal administratif du logement (اطُّلع عليه في 2026-09-25)
- La responsabilité civile et l'assurance, Bureau d'assurance du Canada, infoassurance.ca (اطُّلع عليه في 2026-09-25)
- Le règlement d'un sinistre en bref, Bureau d'assurance du Canada, infoassurance.ca (اطُّلع عليه في 2026-09-25)
- COMMUNIQUÉ, Déneiger ou déglacer les toitures : une question de sécurité!, Régie du bâtiment du Québec (اطُّلع عليه في 2026-09-25)
- Déneiger un toit, Commission des normes, de l'équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST) (اطُّلع عليه في 2026-10-31)
هل تعجبك هذه المقالات؟ أضف georgesmatar.ca إلى مصادرك المفضّلة على Google لتراها أكثر في نتائج بحثك.
