عملية بيع منزل في كيبيك: المراحل والمهل

بين أول لقاء مع وسيط والتوقيع لدى كاتب العدل (notaire)، يمرّ بيع عقار سكني بتسع مراحل. كل مرحلة مرتبطة بمستند محدد، وهذا المستند، لا عادات الأطراف، هو الذي يقرر ما عليك فعله وفي أي مهلة. إليك التسلسل الحقيقي، نموذجاً بنموذج.

المراحل التسع لبيع منزل في كيبيك

1. توقيع contrat de courtage vente، وهو نموذج إلزامي صادر عن OACIQ.
2. ملء Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) مع الوسيط.
3. التحقق من certificat de localisation وجمع السندات.
4. تحديد السعر المطلوب انطلاقاً من عناصر موضوعية وعقارات مقارنة.
5. نشر بطاقة وصف العقار وتنظيم الزيارات.
6. الرد على وعود الشراء: القبول أو الرفض أو العرض المضاد.
7. متابعة تحقق شروط المشتري: الفحص، والتمويل، وفحص المستندات.
8. تحضير المستندات لكاتب العدل، ومنها رصيد الرهن.
9. توقيع عقد البيع لدى كاتب العدل وإخلاء المكان في تاريخ الإشغال.

عملية بيع منزل في كيبيك تبدأ بنموذجين

اللقاء الأول لا يلزمك بشيء على الإطلاق. أما في اليوم الذي توقّع فيه، فأنت تملأ مستندين اثنين.

الأول هو contrat de courtage vente (عقد الوساطة الحصري للبيع)، وهو نموذج إلزامي صادر عن OACIQ. مدته ليست مفروضة عليك: أنت من يكتب تاريخ الانتهاء، وإن بقيت الخانة فارغة ينتهي العقد بعد 30 يوماً من إبرامه. اقرأ عقد الوساطة الحصري للبيع بنداً بنداً قبل التوقيع.

والثاني هو نموذج Déclarations du vendeur sur l’immeuble (إقرارات البائع عن العقار)، أي الـDV. توجيه OACIQ صريح: يملؤه الوسيط معك لحظة إبرام عقد الوساطة، ثم يرفقه بالـfiche descriptive (بطاقة وصف العقار) وبكل promesse d’achat (وعد شراء) يصله. وعليه أن يستوضح منك كلما كان الجواب غامضاً، وأن يحصل على الفواتير والتصاريح التي تسند إقراراتك، وأن يحدّثه فور ظهور عنصر جديد. ما تكتبه هناك يرافق الملف حتى مكتب كاتب العدل: نموذج DV بالتفصيل.

ما يفرضه القانون على البائع

تضع المادة 1716 من القانون المدني الأساس: البائع ملزم بتسليم المال وبضمان حق ملكيته وجودته. وهذه الضمانات قائمة بحكم القانون، دون حاجة إلى النص عليها في العقد. ويكرر نموذج Promesse d’achat ذلك في بنده 10.1: يُباع العقار مع الضمان القانوني للملكية والجودة، ما لم يُنص على خلاف ذلك في البند 12.1. فالبيع دون الضمان القانوني يجب إذن أن يُكتب.

وتلزم المادة 1719 البائع بتسليم سنداته، ونسخة من سند تملّكه، ومن السندات السابقة، ومن certificat de localisation الذي بحوزته. وتلزمه المادة 1723 بضمان خلو العقار من كل الحقوق ما عدا تلك التي أعلنها. وهذه المواد الثلاث تفسر ترتيب المراحل التالية.

certificat de localisation، القطعة التي تؤخر أكبر عدد من الملفات

منذ توقيع عقد الوساطة، على الوسيط أن يتحقق مما إذا كنت تملك certificat de localisation (شهادة موقع يصدرها مسّاح)، وكم عمرها، وما الإضافات التي نُفذت منذ إصدارها، وأن يفحص مضمونها. فإن لم تكن موجودة، أو لم تعد صالحة، أو لم تعد تعكس حالة المكان الراهنة، وجب عليه أن يوصيك بإصدار واحدة جديدة.

لماذا في هذا الوقت المبكر؟ لأن البند 10.3 من نموذج Promesse d’achat يلزمك بتسليم المشتري نسخة رسمية من سند تملّكك ومن شهادة الموقع، وعلى هذه الشهادة أن تعكس أي عملية أو تعديل مساحي، والحالة المادية الراهنة للمكان، وقيود القانون الخاص مثل حق الارتفاق، وقيود القانون العام. ويعطي النموذج الأمثلة: مضخة حرارية، شرفة أرضية، سياج، مستودع صغير، مسبح. أما المشتري الذي يرغب في شهادة أخرى فيتحمّل تكلفتها.

الشهادة التي يتجاوز عمرها عشر سنوات تطرح مشكلة مستقلة: مهلة التقادم المكسب في المادة 2917 من القانون المدني هي 10 سنوات، وتصنّف OACIQ الشهادة المنتهية ضمن الحالات التي تُثار منذ إبرام العقد. وإصدار شهادة جديدة عبر arpenteur-géomètre (مسّاح) يستغرق وقتاً، وهذا الوقت متفاوت. لذلك يُحسم الأمر عند توقيع عقد الوساطة، لا يوم وصول وعد الشراء.

بطاقة الوصف والنشر والزيارات: الطرح الفعلي للبيع

يُحدَّد السعر المطلوب قبل النشر. وبحسب توجيه OACIQ، يرافق الوسيط البائع في تحديد القيمة السوقية انطلاقاً من عناصر موضوعية وعقارات مقارنة (المادة 76 من نظام الوساطة). حدّد نقطة انطلاقك عبر تقدير قيمة عقارك.

الـfiche descriptive هي أول مصدر معلومات يطّلع عليه الجمهور. وOACIQ واضحة: المعلومات المنشورة يجب أن تكون دقيقة ومتحقَّقاً منها ومحدَّثة، وعلى الوسيط أن يكون قادراً على إثبات دقتها. وهو يتحقق منها قبل النشر لا بعده.

البطاقة ليست جامدة. فور بلوغ عنصر ذي صلة إلى علم الوسيط، تقرير فحص أو خبرة أو مساهمة خاصة، عليه أن يصحّح البطاقة وإقرارات البائع بواسطة نموذج Modifications.

ثم يأتي النشر عبر خدمات التبادل بين الوسطاء، والزيارات، والملاحظات المرتجعة.

كم يستغرق بيع منزل في كيبيك

تتألف المدة الإجمالية من ثلاث فترات مستقلة.

قبل أول وعد مقبول. تنشر إحصاءات Centris الصادرة عن APCIQ كل شهر متوسط عدد الأيام في السوق، بحسب القطاع ونوع العقار. في سبتمبر 2026:

هذه المتوسطات تتغير من شهر إلى آخر ولا تتنبأ بمدة بيع عقار بعينه: فالسعر المطلوب والحالة والقطاع تجعلها تتفاوت. انظر ما الذي يجعل مدة البيع تتفاوت في لافال وفي مونتريال.

بين القبول ورفع الشروط. هي المهل المدوّنة في وعد الشراء، والمفصّلة أدناه، تُضاف إليها المهل المطبوعة في النموذج.

حتى عقد البيع. هو التاريخ المدوّن في البند 11.1، المتفاوض عليه مع المشتري، وتاريخ الإشغال في البند 11.2.

وعد الشراء: القبول أو الرفض أو العرض المضاد

يلتزم المشتري التزاماً لا رجعة فيه حتى ساعة وتاريخ يكتبهما بنفسه في البند 14.1. وإن لم تقبل ضمن هذه المهلة، يصبح الوعد باطلاً. ويضيف النموذج جملتين يكتشفهما كثير من البائعين بعد فوات الأوان: كل رفض من جانبك يجعل الوعد باطلاً ولاغياً، وكل عرض مضاد له أثر الرفض نفسه.

عملياً، لا يمكنك تقديم عرض مضاد ثم العودة إلى العرض الأول. كل عرض مضاد يلغي ما سبقه، وعلى الأخير أن يعدّد كل العناصر المشمولة والمستثناة الغائبة عن الوعد الأصلي. والاتفاق الذي يلزمك سيكون الوعد بصيغته المعدّلة بهذا العرض المضاد الأخير.

توصي OACIQ بأن تعطي جواباً عن كل الوعود الواردة إليك، ولو كان هذا الجواب بالرفض. أما الوسيط فعليه من جهته أن يعرضها عليك كلها دون استثناء.

شروط المشتري، والمهلة المكتوبة خلف كل شرط

الوعد المقبول ليس بيعاً. إنه يفتح فترة ينفّذ فيها المشتري شروطه، ولكل شرط عدّاده الخاص. المهل المتروكة فارغة يجري التفاوض عليها وتتفاوت من معاملة إلى أخرى؛ أما المطبوعة في النموذج فلا يجري التفاوض عليها.

الفحص. يجعل البند 8.1 الوعد معلّقاً على أن يُخضع المشتري العقار للفحص خلال عدد أيام متفق عليه. فإن كشف الفحص عن عامل من شأنه أن ينقص بصورة ملموسة قيمة العقار أو إيراداته، أو أن يزيد نفقاته، وجب على المشتري أن يُشعرك خطياً وأن يسلّمك نسخة من التقرير في موعد أقصاه اليوم الرابع التالي لانقضاء تلك المهلة، قبل الساعة 20. عندها يصبح الوعد باطلاً منذ تسلّمك هذا الإشعار مرفقاً بالتقرير. وإن لم يُشعر ضمن المهلة المقررة، اعتُبر متنازلاً عن الشرط. فالتقرير السلبي يفتح إذن باب خروج، لا تخفيضاً تلقائياً للسعر: أي تعديل يمرّ عبر مستند جديد موقّع.

التمويل. يلتزم المشتري ببذل مساعٍ بحسن نية للحصول على قرضه، وعليه أن يزوّدك ضمن المهلة المتفق عليها بنسخة من تعهد مُقرض. وهذا التعهد يتوقف غالباً على التقييم الذي يطلبه المُقرض للعقار، وهو تقييمه هو لا تقييم السوق. وفي غياب التعهد، أمامك خمسة أيام بعد انقضاء المهلة للتصرف خطياً: إما أن تطالب بطلب جديد لدى مُقرض تعيّنه أنت، وإما أن تجعل الوعد باطلاً. وإن لم تفعل شيئاً خلال هذه الأيام الخمسة، يصبح باطلاً على أي حال.

المستندات. في البند 9.1، تسلّم المستندات المعدّدة ضمن المهلة المتفق عليها. والمشتري غير الراضي، أو الذي لم يتسلّمها، عليه أن يُشعرك خطياً خلال سبعة أيام من انقضاء تلك المهلة. وتُدوَّن هذه الإشعارات في نموذج Avis et suivi de réalisation de conditions (إشعار ومتابعة تحقق الشروط)، حتى لا يتمكن أي من الطرفين من الادعاء لاحقاً بأنه لم يتسلّم شيئاً.

عيب أو خلل يُبلَّغ بعد تحقق الشروط. لا يبطل البيع تلقائياً. يشمل البند 10.5 أي عيب أو خلل يمسّ سند ملكية العقار أو تصريحاتك والتزاماتك الواردة في الوعد، يُبلَّغ عنه قبل عقد البيع. ويمنحك مهلة 21 يوماً من تاريخ الإبلاغ الخطي لمعالجته على نفقتك أو للإفادة بأنك لن تعالجه. ثم أمام المشتري خمسة أيام ليشتري رغم ذلك أو ليجعل الوعد باطلاً. اعرض نص الإبلاغ الخطي على كاتب عدل قبل أن تردّ.

إن كان عليك أن تشتري في الوقت نفسه. لا يتضمن النموذج خانة مطبوعة لشرط مرتبط ببيع عقار المشتري، ولا عقارك أنت. وهذا الشرط، إن جرى التفاوض عليه، يُكتب في البند 12.1 أو في ملحق، ويمكن مواءمة تاريخ الإشغال في البند 11.2 مع شرائك أنت. والخيارات مفصّلة في البيع قبل الشراء: البنود.

بيع منزل ما زال عليه رهن

هذه هي الحالة الأكثر شيوعاً، وهي لا تعطّل البيع. تلزم المادة 1723 البائع بتطهير العقار من الرهون التي تثقله. ويمنح البند 11.4 من الوعد كاتب العدل تعليمات لا رجعة فيها بدفع أتعاب الوسيط من المبالغ العائدة إليك، بعد دفع كل الديون الممتازة والرهنية وأتعابه، ولا سيما أتعاب شطب هذه الديون. فالمُقرض يُسدَّد له إذن من ثمن البيع.

غرامة السداد المسبق. بحسب الوكالة الكندية لحماية المستهلك في القطاع المالي، قد يفرض المُقرض غرامة إن سددت قرضك الرهني كاملاً قبل نهاية المدة، بما في ذلك حين تبيع منزلك. وهي عادةً الأعلى بين مبلغين: فوائد ثلاثة أشهر على الرصيد المتبقي، أو فارق أسعار الفائدة. وإن كنت ستشتري عقاراً آخر، فاسأل المُقرض هل يمكن نقل القرض، وهو ما يحفظ السعر والشروط. واطلب الحساب مكتوباً قبل تحديد سعرك الصافي: كسر الرهن والغرامة.

المرحلة الأخيرة من عملية البيع: لدى كاتب العدل

متى تحققت الشروط كلها، يُوقَّع عقد البيع أمام الـnotaire (كاتب العدل في كيبيك) المعيَّن في البند 11.1، في التاريخ المدوّن في الوعد أو قبله. يفحص كاتب العدل السندات أولاً: يتحقق من أن السند لا يقبل المنازعة، ومن أنك المالك الحقيقي، ومن أن لديك الحق والأهلية للبيع، ومما إذا كان على شريكك في الزواج أن يوافق، ومن الأعباء الرهنية التي تثقل العقار. وبالاستعانة بشهادة الموقع، يتحقق من أبعاد الأرض، ومن أن البناء مقام فعلاً على القطعة المبيعة، ومن مطابقة التقسيم العمراني، ومن التعديات وحقوق المرور.

ثم يحتسب التسويات المنصوص عليها في البند 11.3: الضرائب العقارية العامة والخاصة، ومخزون الوقود، والإيرادات والنفقات، في تاريخ التوقيع أو تاريخ الإشغال. ويحصل على إبراء المُقرض الذي يوافق على شطب رهنه، ويحتجز الأموال ما دام العقد لم يُسجَّل لدى Bureau de la publicité des droits (مكتب إشهار الحقوق).

ما يحضره البائع. تنشر غرفة كتّاب العدل (Chambre des notaires) قائمة مشتركة بين المشتري والبائع: الاسم الكامل للطرفين وبيانات الاتصال بهما، وعنوان العقار، وعرض الشراء كاملاً، وشهادة موقع محدَّثة (يقل عمرها عن 10 سنوات)، وفواتير الضرائب، ووثائق الأحوال المدنية (زواج، طلاق، عقد)، وكل معلومة يطلبها كاتب العدل. ومن جهة البائع، يضيف إليها وعد الشراء وفحص سندات الملكية أوراق الهوية، وسند التملّك، وكشف رصيد الرهن، وعقود الإيجار التي يستلمها المشتري وفق البند 11.7، وفواتير العناصر المشمولة، والمعطيات المصرفية، وموافقة الشريك إن كان العقار مسكن العائلة. وحتى الإشغال، تبقى مسؤولاً عن إبقاء المكان في الحالة التي كان عليها وقت الزيارات: كيف تجري المعاملة لدى كاتب العدل.

وللاستزادة، اقرأ كيف تحضّر منزلك للبيع وعقد الوساطة الحصري للبيع بنداً بنداً.

هل أنت متردد بشأن ترتيب المراحل أو بشأن مهلة بدأت تسري؟ راسلني. سأقول لك أين أنت من هذا التسلسل، حتى لو كان عقارك مسجلاً لدى وسيط آخر.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج اترك تقييماً على Google

هل تعجبك هذه المقالات؟ أضف georgesmatar.ca إلى مصادرك المفضّلة على Google لتراها أكثر في نتائج بحثك.