عمولة الوسيط العقاري في كيبيك: الحساب والتقسيم والضرائب

في كيبيك، لا توجد نسبة رسمية لعمولة الوسيط العقاري: يتم التفاوض عليها بين العميل والوكالة، ثم تُكتب في عقد الوساطة (contrat de courtage). يشرح هذا الدليل كيف تُحسب العمولة، ومن يدفعها، وكيف تُقسَّم بين وسيط البائع ووسيط المشتري، وما الضرائب التي تُضاف إليها، وما الذي ينص عليه العقد الحصري عند انتهائه.

كل قاعدة مذكورة هنا مأخوذة من قانون الوساطة العقارية، أو من النماذج الإلزامية الصادرة عن OACIQ، أو من Revenu Québec. والمصادر مدرجة في أسفل الصفحة.

لا نسبة محددة: ماذا يقول القانون وOACIQ

الأجر خاضع للمنافسة الحرة. بحسب OACIQ، فإن هذا الأجر، الذي يُسمى غالباً عمولة، لا ينظمه قانون الوساطة العقارية ولا OACIQ ولا أي قانون آخر، لأن المنافسة الحرة هي التي تحدده. القانون يؤطر نشاط الوسطاء، لكنه لا يتناول المبلغ الذي يمكنهم طلبه، وهذا المبلغ يختلف من شبكة إلى أخرى ومن وسيط إلى آخر.

لا توجد نسبة متوسطة رسمية. لا ينشر أي من المصادر الرسمية التي رُجع إليها في هذا الدليل (OACIQ، وLegisQuébec، وRevenu Québec، ومكتب المنافسة الكندي) نسبة متوسطة لكيبيك. والنطاقات المتداولة على الإنترنت مصدرها مواقع خاصة، لا هذه الهيئات. والنسبة التي تُقدَّم على أنها «قياسية» هي اقتراح، لا قاعدة.

أربعة أشكال ممكنة. تعدّد OACIQ أربعة أشكال:

• نسبة مئوية من سعر البيع، وهي الشكل الأكثر شيوعاً بحسب OACIQ؛
• مبلغ مقطوع يُحدَّد مسبقاً ولا يتغير مع السعر؛
• أجر بالساعة، ويتطلب الملحق DR (المصاريف والأجر)؛
• مزيج من هذه الخيارات.

عقد مكتوب على نموذج إلزامي. بالنسبة إلى عقار سكني في الأساس يضم أقل من خمس وحدات سكنية، أو أرض مخصصة للبناء السكني، أو وحدة في ملكية مشتركة، تشترط المادتان 23 و24 من قانون الوساطة العقارية أن يكون العقد مثبتاً كتابةً على النموذج الإلزامي الذي تعدّه الهيئة. وتضيف المادة 26 أن كل عقد شفهي باطل. وفي عقد الوساطة الحصري للبيع الخاص بالمنزل، يُدوَّن الأجر في البند 7.1، متبوعاً بعبارة «مضافاً إليه الضرائب المطبقة».

الحساب بالدولار: مثال بيع بسعر 630,000 $

تُطبَّق النسبة على السعر المقبول، لا على السعر المطلوب. تضرب OACIQ مثال عقار معروض بسعر 500,000 $ بيع بسعر 495,000 $: تُحسب العمولة على 495,000 $. أما المبلغ المقطوع فيبقى ثابتاً مهما كان السعر.

لنأخذ 630,000 $، وهو السعر الوسيط للمنزل الأحادي في لافال في الربع الثالث من 2026 بحسب مؤشر APCIQ. تساوي النقطة المئوية الواحدة:

مثال كامل بنسب افتراضية. النسب التالية تُستعمل فقط لتوضيح الآلية. فهي ليست نسباً معتادة ولا توصيات: استبدلها بالنسب الواردة في عقدك.

لنفترض عقد وساطة بيع بنسبة 4% (البند 7.1)، وحصة 2% معروضة على الوسيط المتعاون (البند 7.3)، وفي جانب المشتري عقد وساطة شراء بنسبة 2.5%.

يتسلّم البائع إذن 601,026.30 $ قبل سداد رهنه العقاري وباقي تكاليفه. ولو نص عقد المشتري على 2% أو أقل، لغطّت الحصة المعروضة كل شيء ولما دفع المشتري شيئاً مباشرة.

لأسعار أخرى، تجد الأسعار الوسيطة لكل حي في لافال محسوبة في المقال الخاص بالعمولة في لافال، وحاسبة تكاليف الإغلاق تضع هذا المبلغ إلى جانب باقي تكاليف المعاملة.

الضرائب: TPS وTVQ على العمولة

تكتب OACIQ أن الأجر خاضع للضريبة «أياً كان الشكل المختار». وتوضح Revenu Québec طريقة الحساب: تُطبَّق ضريبة TPS بنسبة 5% على السعر، ثم ضريبة TVQ بنسبة 9.975% على السعر نفسه. فضريبة TVQ لا تُحسب إذن على ضريبة TPS، ومجموعهما يضيف 14.975%.

عملياً، اضرب العمولة في 1.14975. فنسبة 4% تكلّف فعلياً أقل بقليل من 4.6% من السعر بعد إضافة الضرائب. وهذا هو الرقم الذي يجب استعماله لتقدير صافي عائد البيع. وتذكّر OACIQ بأن على الوسيط أن يشرح لعميله أن الضرائب تُحسب على الأجر الوارد في البند 7.1 وتُضاف إليه.

من يدفع: البائع والمشتري والتقسيم بين الوكالات

البائع يدفع للوكالة. إذا كان الوسيط يعمل لحساب وكالة، فإن الأجر يُدفع لها بعد تقديم الخدمات. وما تعطيه الوكالة بعد ذلك لوسيطها يخضع لاتفاق داخلي لا يظهر في عقد العميل.

وكالة البائع تقتسم الأجر مع وكالة المشتري. بموجب البند 7.2، يقرّ البائع بحق وكالته في اقتسام أجرها مع وكالة تتعاون في البيع. وبموجب البند 7.3، تلتزم الوكالة بالتعاون مع أي وكالة تطلب ذلك، وتدوّن النسبة أو المبلغ الذي ستدفعه من المبلغ المستحق لها. وينبّه النموذج إلى أن تقسيماً بشروط غير معقولة قد يُضعف اهتمام الوسطاء الآخرين بعرض العقار على عملائهم.

على الوسيط أن يفصح عن كل شيء كتابةً. بحسب OACIQ، يجب على وسيط البائع أن يفصح كتابةً عن شروط أجره، بما فيها الحصة المعروضة على الوسطاء المتعاونين، وعن عواقب هذه الشروط.

ما يدفعه المشتري. ينص البند 6.2 من عقد الوساطة الحصري للشراء على أن الحصة المستلَمة من وكالة البائع تُخصم من الأجر المتفق عليه مع المشتري. ويجب على الوسيط أن يُعلم المشتري بالمبلغ الذي يتوقع استلامه قبل أن يقدّم المشتري عرض شراء. وبحسب OACIQ، قد لا يكون على المشتري أي أجر يدفعه مباشرة لوسيطه. فإذا كانت الحصة المستلَمة أقل، أو لم يكن للبائع وسيط، دفع المشتري الفرق. ويتيح البند R2.5 من الملحق R حينئذ إدراجه في سعر الشراء لتمويله، رهناً بما يقبله المُقرض.

ملاحظتان في جانب المشتري. يمكن أن يتضمن عقد وساطة الشراء البند النموذجي 1.12، الذي يتنازل بموجبه الوسيط عن مطالبة المشتري بأي شيء إذا تلقى حصة من التقسيم. وبحسب OACIQ، فإن عقد وساطة شراء بنسبة 0% لا يُلزم الطرفين: ولا يمكن للوسيط حينئذ أن يمثّل المشتري.

مصدر نزاع يُستحسن تجنبه. تنبّه OACIQ إلى أن زيارة منزل مع وسيط البائع دون إخباره بأنك تنوي أن يمثلك وسيطك الخاص قد تؤدي إلى نزاع بين الوسطاء حول الأجر. ويُسمى المعيار المعتمد السبب الفعّال للبيع (cause efficiente)، وتحكمه قواعد APCIQ. والتزامات كل طرف مفصّلة في دليل عقد وساطة الشراء.

متى تصبح العمولة مستحقة

ينص البند 7.1 من عقد وساطة البيع على أربع حالات:

1. إبرام اتفاق لبيع العقار أثناء العقد، بواسطة الوكالة أو من دونها، مع تحقق كل شروطه، باستثناء توقيع عقد البيع ودفع الثمن؛
2. رفض البائع وعد شراء مطابقاً لشروط البيع الواردة في العقد؛
3. حصول بيع خلال 180 يوماً من انتهاء العقد أو فسخه مع شخص أبدى اهتماماً بالعقار أثناء مدته، ما لم يُبرَم بحسن نية عقد حصري جديد مع وكالة أخرى؛
4. قيام البائع بفعل إرادي يمنع تنفيذ العقد.

وتلخّص OACIQ ذلك بقولها إن عقد البيع لا يلزم أن يُوقَّع حتى يُكتسب الحق في الأجر. وعملياً، يُدفع الأجر بعد توقيع عقد البيع ومن عائدات البيع، تطبيقاً للبند 11.4 من وعد الشراء. وكاتب العدل هو من يوزّع المبالغ، كما يشرح دليل كاتب العدل في كيبيك.

وفي المقابل، يستبعد البند 7.4 أي أجر إذا لم يُوقَّع عقد البيع بخطأ من المشتري، أو إذا اكتسب الوسيط أو زوجه أو شركة يسيطران عليها مصلحة في العقار.

وخارج الحالتين 2 و4، الأمر بسيط: لا بيع، لا عمولة. عشت ذلك في 2026. سحبت بائعة منزلها من السوق بعد أسابيع قليلة من عرضه، لمشاريع شخصية، ولم أتقاضَ أجراً عن ذلك الملف. فالوسيط ليس موظفاً بأجر ثابت: من دون بيع، لا يتقاضى أجراً في العادة. وما يمكن أن يتركه ملف بلا بيع هو ثقة الزبون وتوصياته، وهي في هذه المهنة لا تقلّ أهمية عن العمولة.

العقد الحصري: المدة والفسخ والـ180 يوماً

المدة. ينتهي العقد في الساعة 23:59 من التاريخ المدوَّن في البند 2.1. وإذا لم يُحدَّد تاريخ، ينتهي بعد 30 يوماً من إبرامه. ولا يحدد النموذج هذا التاريخ: فهو يخضع للتفاوض.

ثلاثة أيام لتغيير رأيك. تتيح المادة 28 من القانون للعميل أن يفسخ العقد بإرادته خلال الأيام الثلاثة التالية لاستلامه نسخة موقّعة من الطرفين، رغم أي نص مخالف، بمجرد إشعار مكتوب. وتمنع المادة 29 عندئذ أي أجر، ما لم يتم بيع تتوفر فيه شروط المادة 27.

بعد هذه المهلة. يتيح البند 2.1 للبائع أن يفسخ العقد في أي وقت ودون سبب، ما لم يُنص على خلاف ذلك في البند 11.1. وقد يُطالَب عندئذ بدفع المصاريف والنفقات التي تحمّلتها الوكالة أو بتعويضها عن الضرر الحاصل، كما تنص المادة 2129 من القانون المدني، بحسب ما تذكّر به OACIQ. ويمكن النص على أن العقد غير قابل للفسخ، لكن حق الأيام الثلاثة يبقى قائماً. أما الوكالة، فلا يمكنها الفسخ إلا لسبب جدي، وليس في وقت غير مناسب.

الحماية لمدة 180 يوماً. لا تُجيز المادة 27 من القانون بنداً يُلزم العميل بالدفع بعد انتهاء العقد إلا إذا اجتمعت ثلاثة شروط: أن يكون العقد حصرياً، وأن يكون المشتري قد أبدى اهتماماً بالعقار أثناء العقد، وأن يتم البيع خلال 180 يوماً على الأكثر من انتهاء العقد، دون أن يكون العميل قد أبرم في الأثناء عقداً حصرياً مع وسيط آخر. وبحسب OACIQ، يُعدّ عموماً مهتماً بالعقار كل من زاره أو قدّم وعد شراء أثناء العقد. وتبدأ المهلة من تاريخ الانتهاء المحدد، أو من تاريخ الفسخ. وتمنع المادة 30 التنازل عن هذه الحقوق باتفاق.

وباقي النموذج مشروح بنداً بنداً في دليل عقد وساطة البيع.

ما يمكن التفاوض عليه، وما يجب الحصول عليه كتابةً

قبل التوقيع، هذه النقاط مفتوحة للنقاش:

1. النسبة أو المبلغ المقطوع في البند 7.1، والسعر الذي يُطبَّق عليه.
2. شكل الأجر: نسبة، أو مبلغ مقطوع، أو أجر بالساعة مع الملحق DR، أو مزيج.
3. الحصة المعروضة على وسيط المشتري، في البند 7.3.
4. تاريخ انتهاء العقد، في البند 2.1، وهل هو قابل للفسخ أم لا.
5. أي تخفيض متفق عليه، مثلاً لأشخاص محددين، في قسم «تصريحات وشروط أخرى» أو في ملحق.
6. الخدمات المشمولة: التصوير، والمخطط، والجولة الافتراضية، والإعلان. لا يفصّلها النموذج، فاطلبها كتابةً.

وبالنسبة إلى المشتري، تنطبق الأسئلة نفسها على عقد وساطة الشراء، مع إضافة البند 1.12 الخاص بعدم المطالبة.

وفي حال الخلاف حول الأجر، تشير OACIQ إلى أنها لا تتدخل عادةً في هذه النزاعات، وتحيل إلى مدير الوكالة الذي يجب أن يسهر على احترام الالتزامات المهنية.

البيع دون وسيط أو بمبلغ مقطوع: ما الذي يتغير

البيع دون وسيط يتجنّب العمولة في جانب البائع. لكنه لا يُلغي عمولة وسيط المشتري: فالمشتري الممثَّل وقّع عقد وساطة شراء، وإذا لم يدفع أحد حصة، فهو من يدفع لوسيطه، وقد يعدّل عرضه لذلك. ويتحمل البائع أيضاً التسويق والزيارات والتفاوض والمستندات.

المبلغ المقطوع والخدمة المحدودة خياران آخران مسموح بهما: مبلغ ثابت، أو أجر أقل مقابل خدمات أقل. تحقق مما هو مشمول، وما يصبح خياراً مدفوعاً، وما يبقى على عاتقك. والمقارنة الكاملة موجودة في المقال الخاص بالبيع مع وسيط أو بدونه.

ما الذي تغيّر في كندا منذ 2024

في 3 أكتوبر 2024، أعلن مكتب المنافسة الكندي أنه يمضي قدماً في تحقيقه بشأن قواعد العمولة لدى الجمعية الكندية للعقارات (CREA). وتشترط هذه القواعد أن يعرض وسيط البائع أجراً على وسيط المشتري مقابل كل عقار مُدرج في نظام MLS. ويبحث المكتب ما إذا كانت هذه القواعد تثني وسطاء المشترين عن التنافس بنسب أقل. وفي 20 فبراير 2026، وسّع التحقيق ليشمل Greater Vancouver REALTORS، موضحاً أنه لم يُتوصَّل إلى أي استنتاج بوقوع مخالفة. ولا تخص بياناته كيبيك تحديداً.

في كيبيك، لا تزال الحصة تُحدَّد في البند 7.3 من النموذج الإلزامي. وفي 15 أكتوبر 2026، أبرم المكتب أيضاً مع APCIQ اتفاقاً يلزمها بتوفير تدفق للبيانات العقارية لأعضائها لمدة عشر سنوات. وهذا الاتفاق يتعلق بالوصول إلى البيانات، لا بمبلغ العمولات.

هل تريد الحساب لعقارك بدلاً من سعر وسيط؟ راسلني مع العنوان والسعر المستهدف: ستحصل على الأجر محوَّلاً إلى دولارات شاملاً الضرائب، وعلى الحصة المعروضة على وسيط المشتري، قبل أي توقيع.

جورج مطر

وسيط عقاري سكني · RE/MAX DU CARTIER INC.

تواصل مع جورج اترك تقييماً على Google

هل تعجبك هذه المقالات؟ أضف georgesmatar.ca إلى مصادرك المفضّلة على Google لتراها أكثر في نتائج بحثك.